Kurzbeschreibung
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In diesem Projekt wurden die Voraussetzungen und Erfolgsfaktoren für Re-Use im Holzbau aus wirtschaftlicher Sicht evaluiert.
Als Ergebnis wurde eine Publikation erarbeitet, welche die Potenziale von Holzbauten im Kontext der Kreislaufwirtschaft aufzeigt und Investoren eine Entscheidungsgrundlage bietet.
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Umsetzung und Anwendungen
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Die Transformation von linearen zu zirkulären Bauprozessen ist ein zentrales Element auf dem Weg zu einer effizienten Ressourcennutzung und Reduktion der grauen Emissionen der Baubranche. Holz als Baumaterial ist für einen zerstörungsfreien Rückbau geeignet und bietet technisch sowie ökologisch in Bezug auf die Wiederverwendbarkeit grosse Potenziale.
In der gegenständlichen Analyse wird evaluiert, welche Rahmenbedingungen erfüllt sein müssen, damit Bauen nach der Kreislaufwirtschaft im Holzbau wirtschaftlich konkurrenzfähig zum konventionellen Bauen ist. Der Fokus liegt dabei auf der Wiederverwendbarkeit - dem ReUse - im Holzbau im Sinne von Gebäuden, die heute so geplant werden, dass sie zukünftig als Bauteilmine bestmöglich genutzt werden können.
Gemässe einer Umfrage von Wüest Partner unter rund 300 Immobilieninvestoren wird Zirkularität heute von den Immobilienmarktakteuren noch nicht als wertrelevanter Faktor beurteilt. Aufgabe der Immobilienbewerter ist es, die Einschätzung der Marktteilnehmer abzubilden. Demnach spiegeln sich die zirkulären Prinzipien trotz ihrer wachsenden Bedeutung und der beginnenden Implementierung in gesetzlichen Vorgaben und Normen aktuell kaum im Marktwert von Immobilien wider.
In der Schweiz erfolgt die Bewertung von Renditeliegenschaften üblicherweise anhand der DCF-Methode, in der – unter Berücksichtigung von periodischen Sanierungszyklen – eine unbegrenzte Fortführung der Liegenschaft abgebildet wird. Diese Praxis steht oftmals im Widerspruch zu gängigen Immobilienstrategien, wo Gebäude teilweise nach 50-70 Jahren - in Einzelfällen auch früher - abgebrochen werden. Die damit verbundenen Rückbau- und Deponiekosten linearer Gebäude werden ebenso wenig wie eine allfällige höhere Langlebigkeit oder Rückbaufähigkeit zirkulärer Immobilien in der Bewertungspraxis berücksichtigt.
In der vorliegenden Studie werden Modellrechnungen mit Abbildung der Phase des Lebenzyklusendes erstellt. Bei der linearen Bauweise fallen am Ende des Lebenszyklus Abbruch- und Deponiekosten an. Bei Holzbauten fallen im Vergleich zu Massivbauten reduzierte Deponiekosten an, da Holzbauteile üblicherweise nicht deponiert, sondern energetisch verwertet werden, was zu entsprechenden Erträgen führt. Der Vergleich der Bewertungen mit und ohne Phase des Lebensendes zeigt, dass die aktuelle Bewertungspraxis im Sinne eines unrealistisch optimistischen Szenarios um etwa 4% höhere Werte generiert als die Abbildung mit der Phase des Lebenszyklusendes.
Bei der zirkulären Bauweise fallen Kosten für den zerstörungsfreien Rückbau und Erträge für die Wiederverwendung von Bauteilen sowie im Vergleich zur linearen Bauweise reduzierte Deponiekosten an. Der Vergleich der zirkulären Bauweise mit der linearen Bauweise bei einer Restlebensdauer von 100 Jahren zeigt nur eine minimale Überlegenheit der zirkulären Bauweise. Bei einer Verkürzung der Restlebensdauer auf 50 bzw. 25 Jahre hingen ergibt sich eine Steigerung des Wertes um 1.1% bzw. 2.4%.
Im nächsten Schritt werden Potenziale zur Optimierung der Wirtschaftlichkeit des zirkulären Bauens geprüft. Anschliessend werden Modellrechnungen und Sensitivitätsanalysen durchgeführt, um die Wertrelevanz der verschiedenen Parameter zu beurteilen.
Als Potenziale zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit des zirkulären Bauens lassen sich folgende Aspekte anführen:
- Reduzierte IH1/IS2 Kosten durch Systemtrennung
- Reduzierte Erstellungskosten durch Digitalisierung und Standardisierung
- Tiefere Diskontierung durch reduziertes Objektrisiko
- Höhere Deponiekosten
- Höherer Anteil Wiederverwendbarkeit
Die Modellrechnungen zeigen, dass durch die Erschliessung dieser Potenziale ein klarer wirtschaftlicher Mehrwert der zirkulären Bauweise nachweisbar ist.
Die theoretischen Grundlagen und Modellrechnungen wurden einem 15-köpfigen Expertengremium der Branche, bestehend aus Forschenden, Planenden, institutionellen Investoren, Unternehmern und der öffentlichen Hand im Zuge eines Workshops präsentiert und in der Diskussion Erfolgsfaktoren für die weitere Verbreitung von kreislaufgerechtem Bauen in den Bereichen Planung, Regulierung und Markt identifiziert.
Die zirkuläre Bauweise bietet insbesondere im Holzbau grosse Potenziale, die durch Standardisierung und Digitalisierung möglichst umfassend erschlossen werden können. Auch Kombinationen mit anderen Baustoffen (Beton, Stahl, Lehm, etc.) zeigen vielversprechende Ansätze. Mittels sinnvoller Regulierung (auch über positive Anreize) kann der Prozess hin zu einer zirkulären Bauwirtschaft beschleunigt werden. Sobald sich auf dem Immobilienmarkt im Zuge der zunehmenden Relevanz und allenfalls auch Regulierung eine klare Präferenz für zirkuläre Gebäude abzeichnet, wird dies in der Bewertung in einem Abschlag auf den Diskontierungssatz und eine damit einhergehende Wertsteigerung sichtbar.
Investoren, die sich heute mit der Thematik vertieft auseinandersetzen möchten, können im Sinne von Risikoabschätzungen Bewertungen mit Abbildung des Lebenszyklusendes erstellen lassen. Die Variation der Restlebensdauer ermöglicht eine Betrachtung von realistischen Szenarien und erlaubt von der unrealistisch, optimistischen Bewertungspraxis mit Fortführung der Liegenschaft auf unendlich abzuweichen. Die Komplexität von Investitionsentscheiden unter Berücksichtigung von Wirtschaftlichkeit und ökologischer Nachhaltigkeit ist hoch. Umso wichtiger sind fundierte Entscheidungsgrundlagen, die der Realität möglichst nahe kommen, damit heute die richtigen Entscheide im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung getroffen werden.
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