Short description
(German)
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Viele Immobilienbesitzer vermeiden Investitionen in energiereduzierende Massnahmen. Mittel werden nur für den Ersatz von betriebsnotwendigen Bauteilen eingesetzt. So z.B. für einen Heizungsersatz, der aus Kostengründen 1:1 – im schlechtesten Fall mit fossiler Energie – erfolgt. Durch gross angelegte Clustersanierungen (Quartier, Stadt, Schweiz) können die Kosten durch den Skaleneffekt um bis zu 20% reduziert werden. Der finanzielle Anreiz erhöht die Sanierungsrate, bei gleichzeitiger Reduktion der CO2-Intensität. Das Projekt zeigt mit welchem Vorgehen, unter welchen Voraussetzungen und mit welchen Massnahmen gross angelegte Sanierungsprojekte mit einer Vielzahl von Stakeholdern erfolgreich realisiert werden können. Die Anwendung soll exemplarisch in einem Projekt aufgezeigt werden.
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Short description
(English)
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Many property owners avoid investing in energy-reducing measures. Funds are only used for the replacement of essential components. For example, heating systems are replaced 1:1 for cost reasons - in the worst case with fossil fuels. Large-scale cluster renovations (neighborhood, city, Switzerland) can reduce costs by up to 20% due to the economies of scale. The financial incentive increases the renovation rate, while at the same time reducing CO2 intensity. The project shows with which procedure, under which conditions and with which measures large-scale renovation projects with a large number of stakeholders can be successfully realized. The application will be demonstrated in an exemplary project.
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Short description
(French)
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De nombreux propriétaires immobiliers évitent d'investir dans des mesures visant à réduire la consommation d'énergie. Les moyens ne sont utilisés que pour le remplacement d'éléments nécessaires à l'exploitation. C'est le cas par exemple pour un remplacement du chauffage qui, pour des raisons de coûts, est effectué 1:1 - dans le pire des cas avec de l'énergie fossile. Les rénovations en grappes à grande échelle (quartier, ville, Suisse) permettent de réduire les coûts jusqu'à 20% grâce à l'effet d'échelle. L'incitation financière augmente le taux de rénovation, tout en réduisant l'intensité en CO2. Le projet montre avec quelle procédure, sous quelles conditions et avec quelles mesures des projets d'assainissement à grande échelle peuvent être réalisés avec succès avec un grand nombre de parties prenantes. L'application doit être démontrée à titre d'exemple dans un projet.
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Final report
(German)
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Die aktuelle Sanierungsrate ist in der Schweiz zu tief, um die angestrebten CO2-Reduktionsziele fristgerecht zu erreichen. Viele nichtprofessionelle Eigentümerschaften begnügen sich bei einer Sanierung mit einem Heizungsersatz, ohne weiterreichende energetische Sanierungsschritte vorzunehmen. Um die CO2-Emissionen der Schweiz weiter zu senken, ist es notwendig, die Sanierungsrate und -tiefe von Bestandsliegenschaften zu steigern. Eine Möglichkeit zur Erhöhung der Sanierungsrate besteht in der Sanierung durch Clusterbildung. Clustersanierungen fassen energetische Erneuerungen von mehreren Gebäuden unterschiedlicher Eigentümer in einem Projekt zusammen, was spezifische Organisationsformen verlangt. Ziel des vorliegenden Projektes war es, zu untersuchen, unter welchen Bedingungen sogenannte Clustersanierungen zustande kommen und was zu deren erfolgreichen Durchführung notwendig ist. Es soll aufgezeigt werden, von wem Clustersanierungen initiiert und wie sie im Verlaufe des Projektes aufgegleist und organisiert werden können. Zudem wird untersucht, welche Einsparmöglichkeiten aufgrund des Skaleneffektes bestehen. Um effizient zu sanieren, sollen Cluster mit einem hohen CO2-Ausstoss prioritär angegangen werden. Um diese zu identifizieren, muss das energetische Potenzial von Gebäuden analysiert werden. Im Bericht wird dargelegt, welche minimalen Daten für dessen Bestimmung notwendig sind, mit welchen Instrumenten der Heizwärmebedarf nach Sanierung auf einfache Art bestimmt werden und wie die Rentabilität der Investitionen gerechnet werden kann. Bei der Auswahl der möglichen Instrumente wird darauf geachtet, dass diese von nichtprofessionellen Anwendern bedient werden können. Im Projekt werden die energetischen Sanierungen im Quartier Onex, Genf1 sowie die Pilotprojekte «gemeinsam heizen» der Stadt Luzern2 untersucht. Durch Studium der Unterlagen des bereits abgeschlossenen Projektes in Genf respektive durch qualitative Interviews mit einem internen und einem externen Projektleiter in Luzern wurden praktische Einblicke und weiterführende Erkenntnisse gewonnen. Die Praxisbeispiele haben gezeigt, dass die Eigentümerschaften individuell angesprochen werden müssen, um sie von der Notwendigkeit energetischer Sanierungen überzeugen zu können und eine Vernetzung mit weiteren Beteiligten herbeizuführen. Die gemeinsam durchgeführten Sanierungen beschränken sich auf die Wärmeversorgung, weitere Sanierungsmassnahmen werden individuell durchgeführt. Aus den untersuchten Projekten geht hervor, dass der Prozess zur Motivation der Eigentümerschaften langwierig und aufwändig ist. Eine Vereinfachung oder Reduktion der Arbeit der Behörden bei Clustersanierungen ist nicht festzustellen; es liegt eher eine Verlagerung der Aufwände auf andere Arbeitsschritte vor und der Aufwand insgesamt steigt. Es stellt sich heraus, dass erfolgreiche Clustersanierungen durch ein übergeordnetes Patronat geleitet werden. Dieses stellt die notwendigen Kontakte zwischen den verschiedenen Teilnehmenden dar und verfügt über eine Übersicht der notwendigen Abläufe und Arbeitsschritte. Die untersuchten Beispiele zeigen, dass die Gemeinden für diese Aufgabe geeignet sind, da sie am Ziel von einer erhöhten Sanierungsratio interessiert sind und sich in vielen Fällen selbst hochgesteckte CO2-Ziele gesetzt haben (zum Beispiel wollen die Services Industriels de Genève bis 2030 die CO2-Emissionen um 60% reduzieren oder die Stadt Luzern will bis 2040 die energiebedingten Treibhausgasemissionen auf Null senken). Dafür sind allerdings personelle und finanzielle Mittel notwendig, um langandauernde Prozesse zu begleiten und Vorarbeiten sowie begleitende Massnahmen zu finanzieren oder zumindest vorzufinanzieren. Es konnten keine Beispiele gefunden werden, in welchen eine private Person das Patronat übernommen hat. Um den Finanzierungsaspekt zu untersuchen, werden verschiedene bestehende Finanzierungsmethoden und theoretischer Modelle ausgewählt. Die Auswahl erfolgt aufgrund von zwei Kriterien: Es werden Methoden und Modelle gewählt, welche von den üblichen Finanzierungsformen abweichen und das Potenzial für die Finanzierung von Clustermodellen aufwiesen. Wie die Untersuchungen zeigen, besteht aktuell jedoch kein Modell, welches spezifisch auf Clustersanierungen zugeschnitten ist. Gemäss Aussage des Vertreters der Luzerner Kantonalbank sind Finanzinstitute zurzeit kaum daran interessiert, ein entsprechendes Modell auszuarbeiten und sehen wenig realistische Möglichkeiten, mehrere Eigentümerschaften in einer Finanzierung zusammenzufassen. Es wird nicht als vorrangig angesehen, dieses Thema anzugehen, da Umfragen bei privaten Eigentümerschaften zeigen, dass die Finanzierbarkeit nur eines der Hemmnisse bei Sanierungen und nicht ausschlaggebend für die Zurückhaltung bei Massnahmen ist. Um einen möglichen Kosteneinsparungseffekt aufgrund von gemeinsamen Sanierungsarbeiten zu bestimmen (sogenannter Skaleneffekt), wurde mit einem Generalunternehmen (Implenia) ein Workshop durchgeführt. Aufgrund von Erfahrungswerten und den Berechnungen anhand von Honorarkostenanteilen zeigt sich, dass mittels Skaleneffekt im Bereich Materialien nicht substanzielle Mittel eingespart werden können; im Bereich der Honorare besteht jedoch ein Reduktionspotenzial. Das grösste Kostenreduktionspotential bei den gesamten Erstellungskosten (BKP 1-5) wird durch die professionelle Konzeptionierung in der frühen Planungsphase erreicht mittels einem optimierten Gesamtkonzept und einer professionellen Projektleitung. Abhängig von der Projektgrösse kann von einer Einsparung von bis zu 20% (Schätzung) bezogen auf die gesamten Erstellungskosten ausgegangen werden. Um die Objekte zu identifizieren, welche dringend energetisch saniert werden sollten, ist eine Analyse in Bezug auf die CO2-Bilanz notwendig. Dazu bestehen zahlreiche Instrumente und es werden laufend neue entwickelt. Für den Bericht wurden solche Tools ausgewählt, welche auch von nicht professionellen Anwendenden bedient werden können. Von den ausgewählten und getesteten Instrumenten konnte keines bei der Testung als hervorragend beurteilt werden. Da sich die zugrundliegenden Datenbanken im Aufbau befinden, ist die Datengrundlage häufig noch nicht zufriedenstellend und die Ergebnisse sind teilweise ungenau oder falsch.
Related documents
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Final report
(English)
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The current renovation rate in Switzerland is too low to achieve the CO2 reduction targets on time. Many non-professional property owners are content to replace their heating systems without taking any further steps to improve energy efficiency. In order to further reduce Switzerland's CO2 emissions, it is necessary to increase the renovation rate and depth of existing properties. One way of increasing the refurbishment rate is by forming clusters. Cluster renovations combine energy renovations of sev-eral buildings of different owners in one project, which requires specific forms of organization. The aim of this project was to investigate the conditions under which socalled cluster refurbishments come about and what is necessary for their successful implementation. The aim is to show who initiates cluster renovations and how they can be set up and organized during the project. It will also examine the potential savings that can be achieved through economies of scale. In order to renovate efficiently, clusters with high CO2 emissions should be prioritized. To identify these, the energy potential of buildings must be analyzed. The report therefore sets out the minimum data required to determine this potential, the instruments that can be used to determine the heating demand after refurbishment in a simple way and the methods that can be used to optimize the energy efficiency of buildings. The project examines the energyefficient renovations in the Onex district of Geneva5 and the "heating together" pilot projects in the city of Lucerne6. Practical insights and further findings were gained by studying the documentation of the already completed project in Geneva and through qualitative interviews with an internal and an external project manager in Lucerne. The practical examples have shown that property owners must be approached individually to convince them of the need for energyefficient renovations and to establish a network with other stakeholders. The jointly implemented refur-bishments are limited to the heat supply; further refurbishment measures are carried out individually. The projects examined show that the process of motivating property owners is lengthy and time-con-suming. No simplification or reduction in the work of the authorities can be observed in cluster renovtions; rather, there is a shift of effort to other work steps and the overall workload increases. It turns out that successful cluster redevelopments are managed by a higher-level patronage. This provides the necessary contacts between the various participants and has an overview of the necessary processes and work steps. The examples examined show that the municipalities are suitable for this task, as they are interested in the goal of an increased reduction rate and in many cases have set themselves ambitious CO2 targets (for example, the Services Industriels de Genève want to reduce CO2 emissions by 60% by 2030 or the city of Lucerne wants to reduce energyrelated greenhouse gas emissions to zero by 2040). However, this requires human and financial resources to support long-term processes and to finance or at least prefinance preparatory work and accompanying measures. No examples could be found in which a private person had taken on the patronage. To examine the financing aspect, various existing financing methods and theoretical models were selected. The selection is based on two criteria: Methods and models are chosen which deviate from the usual forms of financing and which showed the potential for financing cluster models. However, as the studies show, there is currently no model that is specifically tailored to cluster renovations. According to the representative of the Luzerner Kantonalbank, financial institutions are currently hardly interested in developing a corresponding model and see little realistic possibility of combining several ownerships in one financing arrangement. It is not considered a priority to tackle this issue, as surveys of private owners show that affordability is only one of the obstacles to refurbishment and is not a decisive factor in the reluctance to act. A workshop was held with a general contractor (Implenia) to determine a possible costsaving effect due to joint renovation work (so-called economies of scale). Based on empirical values and the calcu-lations based on fee cost shares, it was shown that no substantial savings could be made in materials by means of economies of scale; however, there is potential for reduction in the area of fees. The greatest cost reduction potential for the total construction costs (BKP 1-5) is achieved through profes-sional conceptual design in the early planning phase by means of an optimized overall concept and professional project management. Depending on the size of the project, savings of up to 20% (estimate) of the total construction costs can be assumed. An analysis of the CO2 balance is necessary to identify the properties that urgently require energyefficient refurbishment. Numerous instruments exist for this purpose and new ones are constantly being developed. For this report, tools were selected that can also be used by nonprofessionals. Of the tools selected and tested, none were judged to be excellent. As the underlying databases are still being developed, the data basis is often not yet satisfactory and the results are sometimes imprecise or incorrect.
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Final report
(French)
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Le taux d'assainissement actuel en Suisse est trop faible pour atteindre les objectifs de réduction de CO2 à temps. De nombreux propriétaires non professionnels se contentent de remplacer le chauffage lors d'une rénovation, sans entreprendre d'autres mesures d'assainissement énergétique. Pour continuer à réduire les émissions de CO2 en Suisse, il est nécessaire d'augmenter le taux et l'ampleur des rénovations des immeubles existants. Une des possibilités d'augmenter le taux d'assainissement est de procéder à des assainissements en cluster. Les rénovations en cluster regroupent les rénovations énergétiques de plusieurs bâtiments appartenant à différents propriétaires dans un seul projet, ce qui exige des formes d'organisation spécifiques. L'objectif du présent rapport est d'examiner les conditions dans lesquelles les rénovations groupées sont réalisées et ce qui est nécessaire pour les mener à bien. Il s'agit de montrer par qui les rénovations groupées sont initiées et comment elles peuvent être mises en place et organisées au cours du projet. En outre, nous examinerons également les possibilités d'économies d'échelle. Afin d'assainir efficacement, les clusters présentant des émissions de CO2 élevées doivent être abordés en priorité. Pour les identifier, le potentiel énergétique des bâtiments doit être analysé. Le rapport présente donc les données minimales nécessaires à sa détermination, les instruments permettant de déterminer de manière simple les besoins en chauffage après rénovation et la manière de calculer la rentabilité des investissements. Lors de la sélection des instruments possibles, on a veillé à ce qu'ils puissent être utilisés par des nonprofessionnels. Le projet examine les rénovations énergétiques du quartier d'Onex, à Genève3, ainsi que les projets pilotes "chauffer ensemble" de la ville de Lucerne4. L'étude des documents du projet déjà achevé à Genève et des entretiens qualitatifs avec un chef de projet interne et un chef de projet externe à Lu-cerne ont permis d'obtenir des informations pratiques et des connaissances supplémentaires. Ces exemples pratiques ont montré qu'il fallait s'adresser individuellement aux propriétaires afin de les convaincre de la nécessité d'une rénovation énergétique et de créer un réseau avec d'autres personnes concernées. Les rénovations menées en commun se limitent généralement à l'approvisionnement en chaleur, les autres mesures de rénovation étant réalisées individuellement. Il ressort des projets étudiés que le processus de motivation des propriétaires est long et fastidieux. On ne constate pas de simplification ou de réduction du travail des autorités dans le cadre des rénovations groupées ; il s'agit plutôt d'un transfert des efforts vers d'autres étapes de travail et à une augmentation globale des efforts. Il s'avère que les rénovations groupées réussies sont dirigées par un patronage supérieur. Celuici établit les contacts nécessaires entre les différents participants et dispose d'une vue d'ensemble des processus et étapes de travail nécessaires. Les exemples étudiés montrent que les communes se prêtent à cette tâche, car elles sont intéressées par l'objectif d'un taux d'assainissement plus élevé et se sont souvent fixé des objectifs ambitieux en matière de CO2 (par exemple, les Services Industriels de Genève veulent réduire les émissions de CO2 de 60% d'ici 2030 ou la ville de Lucerne veut réduire à zéro les émissions de gaz à effet de serre liées à l'énergie d'ici 2040). Pour cela, des moyens humains et financiers sont nécessaires pour accompagner des processus à long terme et pour financer ou au moins préfinancer les travaux préparatoires et les mesures d'accompagnement. Il n'a pas été possible de trouver des exemples dans lesquels une personne privée a assumé le patronage. Afin d'examiner l'aspect du financement, différents modes de financement et modèles théoriques existants ont été sélectionnés. La sélection s’est fait sur la base de deux critères: Les méthodes et modèles choisis sont ceux qui s'écartent des formes de financement habituelles et qui présentent un potentiel de financement des modèles de clusters. Comme le montrent les études, il n'existe actuellement aucun modèle spécifiquement adapté à la rénovation groupée. Selon les déclarations du repré-sentant de la Luzerner Kantonalbank, les établissements financiers ne sont actuellement guère intéressés par l'élaboration d'un tel modèle et ne voient guère de possibilités réalistes de regrouper plu-sieurs copropriétés dans un financement. Il n'est pas considéré comme prioritaire d'aborder ce thème, car les enquêtes menées auprès des propriétaires privés montrent que la possibilité de financement n'est qu'un des obstacles aux rénovations et n'est pas déterminante pour la réticence à prendre des mesures. Afin de déterminer un éventuel effet d'économie de coûts résultant de travaux de rénovation communs (ce que l'on appelle l'effet d'échelle), un atelier a été organisé avec une entreprise générale (Implenia). Sur la base des valeurs empiriques et des calculs effectués sur la base des parts d'honoraires, il s'avère que l'effet d'échelle ne permet pas d'économiser des moyens substantiels dans le domaine des matériaux, mais qu'il existe un potentiel de réduction dans le domaine des honoraires. Le plus grand potentiel de réduction des coûts pour l'ensemble des frais de réalisation (CFC 1-5) est atteint par une conception professionnelle dans la phase précoce de planification, grâce à un concept global optimisé et une direction de projet professionnelle. En fonction de la taille du projet, on peut s'attendre à une économie allant jusqu'à 20% (estimation) par rapport à l'ensemble des coûts de construction. Afin d'identifier les objets qui doivent être rénovés de toute urgence sur le plan énergétique, une analyse en termes de bilan carbone est nécessaire. De nombreux outils existent à cet effet et de nouveaux sont développés en permanence. Pour le rapport, nous avons choisi des instruments qui peuvent être utilisés par des nonprofessionnels. Parmi les instruments sélectionnés et testés, aucun n'a été jugé excellent lors du test. Comme les bases de données sousjacentes sont en cours d'élaboration, la base de données n'est souvent pas encore satisfaisante et les résultats sont parfois imprécis ou erronés.
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