Kurzbeschreibung
(Deutsch)
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Die Ursachen des zunehmenden Sanierungsstaus im Stockwerkeigentum (StWE) liegen meist in einer mangelnden langfristigen strategischen Planung und Finanzierung baulicher Massnahmen zur energetischen Erneuerung. Mit dem zu entwickelnden Leitfaden wird ein praxistaugliches Instrument geschaffen, das Strategien der Erneuerung unter Anwendung alternativer Finanzierungsmodelle aufzeigt. Mit Praxispartnern werden bestehende Finanzierungsmodelle im StWE systematisch untersucht und anhand von Anwendungsbeispielen erfolgsversprechende Lösungen ausgearbeitet. Die Erkenntnisse münden als praxisgerechte Handlungsempfehlungen in einem Leitfaden.
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Kurzbeschreibung
(Englisch)
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The causes of the increasing backlog of refurbishment projects in condominium ownership (StWE) are mostly due to a lack of long-term strategic planning and financing of construction measures for energy efficiency improvements. With the guideline to be developed, a practicable instrument will be created that shows strategies for renewal using various (alternative) financing models. Existing financing models in the StWE will be systematically examined and promising solutions will be developed on the basis of application examples together with partners in the field. The findings will result in practical recommendations for action.
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Kurzbeschreibung
(Französisch)
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Les causes du retard croissant dans la rénovation des logements en propriété par étage (PPE) sont généralement dues à un manque de planification stratégique et de financement à long terme des mesures de construction visant à la rénovation énergétique. Le guide à développer est un instrument pratique qui montre des stratégies de rénovation en utilisant des modèles de financement alternatifs. Les modèles de financement existants dans les copropriétés seront systématiquement examinés avec des partenaires de terrain et des solutions prometteuses seront élaborées à l'aide d'exemples d'application. Les résultats sont présentés sous forme de recommandations pratiques dans un guide.
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Publikationen / Ergebnisse
(Deutsch)
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Plant eine Einzelperson die energetische Erneuerung der eigenen Immobilie, muss sie vieles bedenken, kann am Ende über die Umsetzung aber schnell entscheiden. Ungleich schwieriger sind die Entscheidungsprozesse bei Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften: Planen sie die Sanierung des gemeinschaftlichen Teils ihrer Immobilie, müssen oft verschiedenste Interessen unter einen Hut gebracht werden. Eine Studie der Hochschule Luzern hat gemeinsam mit Praxispartnern die finanzielle Seite solcher Erneuerungsvorhaben betrachtet und nach innovativen Finanzierungsmodellen gesucht.
Zugehörige Dokumente
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Publikationen / Ergebnisse
(Englisch)
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Anyone planning to renovate the energy efficiency of their private property must consider many things, but can ultimately make a quick decision about implementation. The decision-making processes are much more difficult for condominium owners: If they want to renovate the parts of their property owned in common, they often have to appease a wide range of interests. A study conducted by the Lucerne University of Applied Sciences and Arts together with partners from the field looked at the financial side of such renovation projects and searched for innovative financing models.
Zugehörige Dokumente
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Schlussbericht
(Deutsch)
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Die Ursachen des zunehmenden Sanierungsstaus im Stockwerkeigentum liegen meist in einer mangelnden langfristigen und strategischen Planung und Finanzierung baulicher Massnahmen zur energetischen Erneuerung. Der vorliegende Bericht zeigt die Finanzierungsmöglichkeiten von Erneuerungsmassnahmen unter Anwendung bestehender und alternativer Finanzierungsmodelle auf. Mit Praxispartner*innen wurden bestehende Finanzierungsmodelle im Stockwerkeigentum (STWE) systematisch untersucht. Die Erkenntnisse sind als praxisgerechte Handlungsempfehlungen in die Kapitel 3 Ergebnisse und Diskussion und Kapitel 4 Schlussfolgerungen und Fazit eingeflossen – sie zeigen Folgendes auf:
(1) Als Standard bei der Finanzierung der Sanierung hat sich der Erneuerungsfond (EF) etabliert, jedoch ist er oftmals nicht ausreichend geäufnet. Um Finanzierungslücken zu schliessen, können jährliche Erhöhungen der Einlagen, Sonderzahlungen oder Darlehen einzelner Stockwerkeigentümer (STWE) an die Gemeinschaft Abhilfe schaffen (siehe auch Fallbeispiel Kapitel 3.5.1). Falls einzelne STWE nicht in der Lage sind, die entsprechenden Beiträge für eine anstehende Sanierung durch die Eigenmittel zu entrichten, verbleibt die Möglichkeit einer Fremdfinanzierung durch die Aufstockung einzelner Hypotheken oder der Aufnahme eines Darlehens der Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWE-G) bei einem Finanzierungsinstitut oder einer Darlehensvergabe innerhalb der STWE-G.
(2) Beim zweiten Finanzierungsmodell der Fremdfinanzierung durch ein Darlehen handelt es sich um eine Risikofinanzierung, die bisher erst in Einzelfällen zur Anwendung kommt, da die Abwicklung komplex und aufwändig ist. Hemmnisse für ein Darlehen sind – neben der rechtlich unklaren Stellung der STWE-G – die fehlende Verfügungsmacht über das Stammgrundstück, die erforderlichen Quoren zur Beschlussfassung und die Ausgestaltung des Darlehensvertrags (siehe auch Fallbeispiel Kapitel 3.5.2). Oftmals ist die Überzeugungsarbeit der Verwaltung ein erster Schritt, um vertiefte Abklärungen zur Umsetzungsfähigkeit einzuleiten. Argumente für den Einsatz einer Fremdfinanzierung sind z.B. die Kostenvorteile grosszyklischer Sanierungen gegenüber etappierten Sanierungen und die Möglichkeit, dringend anstehende Sanierungsmassnahmen, zumindest in Einzelfällen, zu ermöglichen.
(3) Ein drittes Finanzierungsmodell stellt die Querfinanzierung der Sanierung durch Potenzialausschöpfung dar. Sie wurde bislang erfolgreich bei der Umwandlung von Privatliegenschaften zu Stockwerkeigentum angewandt (siehe auch Sanierungsprojekt des Titelbilds). Ähnlich den Hemmnissen bei der Fremdfinanzierung an die STWE-G sind es rechtliche und organisatorische Rahmenbedingungen, die eine Umsetzung bisher verhindert haben, z.B. die einstimmige Beschlussfassung der STWE-G. Können die Hürden genommen werden, lassen sich Synergien bei der baulichen Erweiterung und Sanierung nutzen und die Nachverdichtung unternutzter Parzellen realisieren (siehe auch Fallbeispiel Kapitel 3.5.3).
Zugehörige Dokumente
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Schlussbericht
(Englisch)
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The causes of the increasing renovation backlog in condominiums are mostly to be found in a lack of long-term and strategic planning and financing of structural measures for energetic renewal. This report shows the financing possibilities of renovation measures using existing and alternative financing models. Existing financing models in condominium ownership (STWE) were systematically investigated together with practice partners. The findings are incorporated as practice-oriented recommendations for action in Chapter 3 Results and Discussion and Chapter 4 Conclusions and Conclusion - they show the following:
(1) The Renewal Fund (EF) has become established as the standard for financing renovation, but it is often insufficiently funded. To close financing gaps, annual increases in deposits, special payments or loans from individual condominium owners (STWE) to the community can remedy the situation (see also case study chapter 3.5.1). If individual STWE are not in a position to pay the corresponding contributions for a pending refurbishment through their own funds, there remains the option of external financing by increasing individual mortgages or taking out a loan from the condominium owners' association (STWE-G) with a financing institution or granting a loan within the STWEG.
(2) The second financing model of external financing by means of a loan is a risk financing, which has so far only been used in individual cases, as the processing is complex and costly. In addition to the legally unclear position of the STWE-G, obstacles to a loan include the lack of power of disposal over the parent property, the quorums required for passing resolutions and the form of the loan agreement (see also case study in section 3.5.2). Often, convincing the administration is a first step to initiate more in-depth clarifications on the feasibility of implementation. Arguments for the use of debt financing include the cost advantages of large-scale refurbishments compared with staged refurbishments and the possibility of enabling urgently needed refurbishment measures, at least in individual cases.
(3) A third financing model is the cross-financing of rehabilitation by exploiting potential. So far, it has been successfully applied to the conversion of private properties into condominiums (see also the redevelopment project on the cover page). Similar to the obstacles in the case of debt financing to the STWE-G, it is legal and organizational framework conditions that have prevented implementation so far, e.g. the unanimous resolution of the STWE-G. If the hurdles can be overcome, synergies can be exploited in structural expansion and redevelopment and the redensification of underused parcels can be realized (see also case study chapter 3.5.3).
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Schlussbericht
(Französisch)
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Les causes du retard croissant dans les rénovations en copropriété sont généralement dues à un manque de planification et de financement stratégiques à long terme des mesures de construction visant à la rénovation énergétique. Le présent rapport montre les possibilités de financement des mesures de rénovation en utilisant les modèles de financement existants et alternatifs. Les modèles de financement existants dans le domaine de la propriété par étage (PPE) ont été systématiquement examinés avec des partenaires de terrain. Les résultats ont été intégrés sous forme de recommandations pratiques dans les chapitres 3 Résultats et discussion et 4 Conclusions et conclusion - ils montrent ce qui suit:
(1) Le fonds de rénovation (FR) s'est établi comme standard pour le financement de la rénovation, mais il n'est souvent pas suffisamment alimenté. Pour combler les lacunes de financement, des augmentations annuelles des apports, des paiements spéciaux ou des prêts de certains propriétaires par étage (PPE) à la communauté peuvent y remédier (voir aussi l'exemple de cas au chapitre 3.5.1). Si certaines STWE ne sont pas en mesure de verser les contributions correspondantes à une rénovation imminente grâce à leurs fonds propres, il reste la possibilité d'un financement externe par l'augmentation de certaines hypothèques ou la souscription d'un prêt de la communauté des propriétaires par étage (STWE-G) auprès d'un institut de financement ou d'un prêt au sein de la STWEG.
(2) Le deuxième modèle de financement par un prêt est un financement à risque qui n'est utilisé jusqu'à présent que dans des cas isolés, car son déroulement est complexe et coûteux. Les obstacles à un prêt sont - outre le statut juridique peu clair de la STWE-G - l'absence de pouvoir de disposition sur le terrain de base, les quorums nécessaires à la prise de décision et la structure du contrat de prêt (voir également l'exemple de cas au chapitre 3.5.2). Souvent, le travail de persuasion de l'administration est une première étape pour engager des clarifications approfondies sur la possibilité de mise en oeuvre. Les arguments en faveur du recours à un financement externe sont par exemple les avantages en termes de coûts des rénovations à grande échelle par rapport aux rénovations par étapes et la possibilité de rendre possibles des mesures de rénovation urgentes, du moins dans certains cas.
(3) Le financement croisé de l'assainissement par l'exploitation du potentiel constitue un troisième modèle de financement. Il a été appliqué avec succès jusqu'à présent lors de la transformation d'immeubles privés en propriétés par étage (voir également le projet d'assainissement de la photo de couverture). Tout comme les obstacles au financement externe à la STWE-G, ce sont les conditions cadres juridiques et organisationnelles qui ont empêché jusqu'à présent sa mise en oeuvre, par exemple la prise de décision à l'unanimité de la STWE-G. Si ces obstacles peuvent être surmontés, il est possible d'exploiter des synergies lors de l'extension et de la rénovation des constructions et de réaliser la densification de parcelles sous-utilisées (voir également l'exemple de cas au chapitre 3.5.3).
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