Kurzbeschreibung
(Deutsch)
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Mittels einer hedonischen Regression wird analysiert, wie die Realisierung oder der Rückbau von kleinen und grossen Energieinfrastrukturprojekten im Bereich Produktion und Verteilung die Immobilienpreise beeinflusst. Da Preisänderungen zukünftige Energie- und Geldflüsse widerspiegeln, können sie als Massstab für die Rentabilität von Energieinvestitionen dienen - entweder direkt (intern) oder auf die Nachbarschaft (extern) bezogen. Dies sind wichtige Indikatoren für die Umsetzung einer zukunftsorientierten Energiepolitik. Auf Grundlage einer umfangreichen geografischen Datenbank schliesst die Studie nicht nur den privaten, sondern auch den gewerblichen Immobiliensektor (Büro, Industrie, Mehrfamilien) mit ein. Darüber hinaus ermöglicht die Datenbank die Abschätzung der Auswirkungen bestimmter Energiepolitiken und -ziele auf den gesamten (Immobilien-)Kapitalstock. In der Praxis könnten die Ergebnisse für eine optimale Positionierung von Energieinfrastrukturen aus Sicht der Immobilieneigentümer genutzt werden.
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Kurzbeschreibung
(Englisch)
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The study analyses how the Implementation or removing of small and large scaled energy infrastructure projects in terms of production and distribution affects real estate prices using well-documented hedonic regressions. Since price changes reflect future utility and cash streams in monetary terms, they serve as a measure for the profitability of an energy Investment either directly (internal) or on neighborhoods (external). These are important indicators for the Implementation of an energy policy. Using a vast geographical database, the study includes not only the owner-occupied housing market, but also the commercial real estate sectors (office, industrial, multi-family). Furthermore, the database allows the estimation of the impact of certain energy policies and targets on the real capital stock as a whole. Practically speaking, the results could be used for the optimal positioning of energy infrastructure from the real estate perspective.
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Schlussbericht
(Deutsch)
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Die vorliegende Studie untersucht den Einfluss ausgewählter kleiner und grosser Energieinfrastrukturen auf Immobilienpreise und -mieten in der Schweiz – sowohl in Bezug auf interne als auch auf externe Effekte (Sicht). Bezüglich der Heizsysteme finden wir signifikante und positive Effekte einer Wärmepumpe und einer Holzheizung auf die Preise von Wohneigentum. Ausserdem erhöht eine Wärmepumpe die Nettomieten auf den Wohnungsmärkten. Im Gegensatz dazu werden die Mieten im gewerblichen Immobiliensektor von keiner der kleinen Energieinfrastrukturen beeinflusst – mit Ausnahme eines Abschlags für Ölheizungen gegenüber Gasheizungen auf gewerbliche Immobilienmieten. Objekte mit einer Photovoltaikanlage erhöhen die Immobilienpreise im Segment für selbstgenutztes Wohnen, nicht aber die Nettomieten von Renditeobjekten. Zur Beurteilung externer Effekte wurde eine aufwändige Sichtmodellierung unter Berücksichtigung von Topografie, Überbauung und Vegetation vorgenommen, wobei der Fokus auf der Photovoltaik lag. Mit dem “difference-in-differences” Ansatz wurde ein Modell gewählt, das den Einfluss der Infrastruktur möglichst gut von anderen Effekten isoliert. Der Preis dieser aufwändigen Sichtmodellierung ist, dass (noch) nicht die ganze Schweiz berechnet werden konnte. Dies führt dazu, dass die präzisesten Resultate für Mietwohnungen vorliegen. Die Sicht auf eine Photovoltaikanlage führt zu einem Abschlag bei den Wohnungsmieten. Dieser Effekt ist umso stärker, je grösser und dichter die Photovoltaikanlagen auf Nachbarsgrundstücken sind. Diese negativen Auswirkungen auf die Wohnungsmieten werden jedoch hauptsächlich durch die Betrachtung mehrerer Photovoltaikanlagen und nicht einer einzelnen getrieben. Zudem ist ein Mietpreisrückgang aufgrund einer Photovoltaikanlage nur bei Objekten zu beobachten, die keine eigene Photovoltaikanlage installiert haben. Für Wohneigentum lässt sich kein signifikanter Effekt nachweisen. In Bezug auf grosse Energieinfrastrukturen liefert die Studie erste Resultate, die durch eine Ausweitung der Stichproben zur Vollerhebung weiter erhärtet werden könnten. Die kleineren Stichproben ergeben sich aus der äusserst zeitaufwändigen Berechnung von Sicht auf Infrastrukturen über grössere Perimeter. Eindeutig scheinen die Resultate in Bezug auf das (oberirdische) Übertragungsnetz. Die Sicht auf Hochspannungsleitungen hat erhebliche Externalitäten, also negative Auswirkungen auf Wohneigentumspreise und Mieten von Anlageimmobilien. Die übrigen Resultate geben nur erste Hinweise auf die Stossrichtung der Effekte, da bei grossen Energieinfrastrukturen auch die Region der Stichprobe eine Rolle spielen kann (also evtl. auch nur lokale Effekte gemessen werden). Die Sicht auf Kernkraftwerke wirkt sich im Erhebungszeitraum nicht auf die Immobilienpreise aus; der angekündigte schrittweise Ausstieg aus der Kernenergie im Nachgang zu Fukushima scheint aber einen positiven Effekt zu haben. Eine tatsächliche Sicht auf ein Laufwasserkraftwerk wirkt sich negativ auf die Wohnungsmieten aus. Dagegen liefert die reale Betrachtung einer Kehrrichtverbrennungsanlage keine statistisch signifikanten Ergebnisse. Schliesslich bewirken Windenergieanlagen nur einen Abschlag für Wohnungsmieten, Effekte auf Wohneigentum sind nicht belegbar (die Ergebnisse stammen ausschliesslich von zwei Windparks und sind möglicherweise nicht repräsentativ für die gesamte Schweiz).
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Schlussbericht
(Englisch)
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This study investigates the impact of selected small- and large-scale energy infrastructures on real estate prices and rents in Switzerland – both in terms of internal and external effects (visibility). Regarding heating systems, we find significant and positive effects of a heat pump and wood heating on residential property prices. Furthermore, a heat pump increases net rents in the housing markets. In contrast, rents in the commercial real estate sector are not affected by any of the small-scale energy infrastructures – with the exception of a discount for oil-heating versus gas-heating on commercial real estate rents. Properties with a photovoltaic system are characterized by higher prices in the owneroccupied housing segment, but do not increase net rents of incomeproducing properties. To assess externalities, extensive view modeling was performed, taking into account topography, building coverage, and vegetation, with a focus on photovoltaics. With the "difference-in-differences" approach, a model was chosen that isolates the influence of an infrastructure as good as possible from other effects. The price of this complex view modeling is that the whole of Switzerland could not (yet) be calculated. This leads to the fact that the most precise results are available for rented apartments. The view of a photovoltaic system leads to a reduction in residential rents. This effect is stronger the larger and denser the photovoltaic systems are on neighboring properties. However, this negative impact on residential rents is mainly driven by the view of multiple photovoltaic systems rather than a single one. Moreover, a decrease in rents due to a photovoltaic system is only observed for properties that do not have their own photovoltaic system installed. No significant effect can be demonstrated for residential property. With regard to largescale energy infrastructures, the study provides initial results that could be further corroborated by expanding the samples to a full survey. The smaller samples result from the extremely timeconsuming calculation of views on infrastructures over larger perimeters. The results seem clear with regard to the (aboveground) transmission grid. The visibility of power lines has significant externalities, i.e., negative effects on residential property prices and rents of investment properties. The other results only give a first indication of the direction of the effects, since for largescale energy infra-structures the region of the sample can also play a role (i.e., possibly only local effects are measured). The view of nuclear power plants does not affect real estate prices in the survey period; however, the announced gradual phasing out of nuclear energy in the aftermath of Fukushima seems to have a positive effect. An actual view of a run-of-river power plant has a negative effect on residential rents. In contrast, an actual view of a waste incineration plant does not yield statistically significant results. Finally, wind turbines only cause a discount for residential rents (the results are obtained from two windfarms and may not be representative for entire Switzerland).
Zugehörige Dokumente
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Schlussbericht
(Französisch)
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La présente étude examine l'influence d'une sélection de petites et grandes infrastructures énergétiques sur les prix et les loyers de l'immobilier en Suisse - tant en termes d'effets internes qu'externes (vue). En ce qui concerne les systèmes de chauffage, nous trouvons des effets significatifs et positifs d'une pompe à chaleur et d'un chauffage au bois sur les prix des logements en propriété. En outre, une pompe à chaleur augmente les loyers nets sur les marchés du logement. En revanche, les loyers dans le secteur de l'immobilier commercial ne sont influencés par aucune des petites infrastructures éner gétiques, à l'exception d'un rabais pour le chauffage au mazout par rapport au chauffage au gaz sur les loyers de l'immobilier commercial. Les objets équipés d'une installation photovoltaïque augmentent les prix de l'immobilier dans le segment du logement à usage personnel, mais pas les loyers nets des objets de rendement. Pour évaluer les effets externes, une modélisation visuelle complexe a été effectuée en tenant compte de la topographie, des constructions et de la végétation, l'accent étant mis sur le photovoltaïque. L'approche "difference-in-differences" a permis de choisir un modèle qui isole le mieux possible l'influence de l'infrastructure des autres effets. Le prix de cette modélisation visuelle complexe est qu'il n'a pas (encore) été possible de calculer toute la Suisse. Il en résulte que les résultats les plus précis sont disponibles pour les logements locatifs. La vue d'une installation photovoltaïque entraîne une réduction des loyers des logements. Cet effet est d'autant plus fort que les installations photovoltaïques sont grandes et denses sur les terrains voisins. Toutefois, ces effets négatifs sur les loyers des logements sont principalement induits par la vision de plusieurs installations photovoltaïques et non d'une seule. De plus, une baisse des loyers due à une installation photovoltaïque ne s'observe que pour les biens qui n'ont pas installé leur propre installation photovoltaïque. Aucun effet significatif ne peut être mis en évidence pour les logements en propriété. En ce qui concerne les grandes infrastructures énergétiques, l'étude fournit des premiers résultats qui pourraient être confirmés par un élargissement des échantillons en vue d'un recensement complet. Les échantillons plus petits résultent du calcul extrêmement long de la vue des infrastructures sur des périmètres plus grands. Les résultats semblent clairs en ce qui concerne le réseau de transport (en surface). La vue sur les lignes à haute tension a des externalités importantes, c'est-à-dire des effets négatifs sur les prix de l'immobilier et les loyers des immeubles de placement. Les autres résultats ne donnent que de premières indications sur l'orientation des effets, car pour les grandes infrastructures énergétiques, la région de l'échantillon peut également jouer un rôle, et donc éventuellement mesurer des effets locaux. La vue sur les centrales nucléaires n'a pas d'effet sur les prix de l'immobilier pen-dant la période d'enquête ; l'annonce de l'abandon progressif de l'énergie nucléaire à la suite de Fukushima semble toutefois avoir un effet positif. Une vue réelle d'une centrale au fil de l'eau a un effet négatif sur les loyers des logements. En revanche, l'observation réelle d'une usine d'incinération des ordures ménagères ne donne pas de résultats significatifs sur le plan statistique. Enfin, les installations éoliennes n'entraînent qu'un rabais sur les loyers d'habitation, les effets sur la propriété du logement ne peuvent pas être prouvés (les résultats proviennent de deux parcs éoliens et peuvent ne pas être représentatifs de toute la Suisse).
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