Bauliche Verdichtung und Nutzungsdichte

• Forschungsstelle: BWO
• Projektnummer: F1-030-18

Schlüsselwörter (Deutsch)

Bauliche Verdichtung
Nutzungsdichte
Siedlungsentwicklung nach innen

Kurzbeschreibung (Deutsch)

Hauptziel der ersten Etappe der Teilrevision des RPG war die Förderung der Siedlungsentwicklung nach innen, d.h. die Erhöhung der Nutzungsdichte bestehender Bauzonen. Die bauliche Verdichtung stellt eine wichtige Massnahme zur Erzielung einer höheren Nutzungdichte und somit zur Erreichung des anvisierten Revisionszieles dar. Neben der baulichen Verdichtung gibt es jedoch weitere Faktoren, die einen Einfluss auf die Nutzungsdichte ausüber: Immobilienpreise, Umgebungsqualität, Lebenszyklus einer Immobilie resp. eines Quartiers, Veränderung der Präferenzen hinsichtlich Grundrissgestaltung. Der Zusammenhang zwischen baulicher Verdichtung und Nutzungsdichte ist somit alles andere als eindeutig.

Methoden (Deutsch)

Exporative Studie. Die Studie kombiniert qualitative Ansätze mit quantitativen Methoden.

Projektziele (Deutsch)

Mit dem Projekt soll der Zusammenhang zwischen baulicher Verdichtung und Nutzungsdichte für den Bereich Wohnen untersucht werden. Im Vordergrund stehen dabei folgende Forschungsfragen:
- Welchen Einfluss übt die bauliche Verdichtung auf die Veränderung der Nutzungsdichte aus, wenn Einflussfaktoren wie z.B. die Form der baulichen Verdichtung, die Immobilienpreise, die Umgebungsqualität, der Lebenszyklus der Immobilien oder der Raumtyp mitberücksichtigt werden?
- Unter welchen Bedingungen führt die bauliche Verdichtung zu einer besonders ausgeprägten Erhöhung der Nutzungsdichte?
- Welches sind die "Lessons learned" bezüglcih der Erhöhung der Nutzungsdichte in der Schweiz?

Abstract (Deutsch)

Hauptziel der ersten Etappe der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes (RPG) ist die Förderung der Siedlungsentwicklung nach innen, um kompakte Siedlungen zu schaffen und dadurch die Landschaft zu schonen. Bauliche Verdichtung ist dabei ein Mittel, das eine höhere Nutzungsdichte ermöglichen und somit den haushälterischen Umgang mit der knappen Ressource Boden fördern kann.
Neben der baulichen Verdichtung gibt es weitere Faktoren, die einen Einfluss auf die Nutzungsdichte ausüben. Zu erwähnen sind unter anderem die Lage des Objekts, der Lebenszyklus einer Immobilie beziehungsweise eines Quartiers und die Veränderung der Wohnpräferenzen in Bezug auf die Grundrissgestaltung. Der Zusammenhang zwischen baulicher Verdichtung und Nutzungsverdichtung ist somit alles andere als eindeutig. Erstaunlicherweise gibt es jedoch kaum Studien, die diesen Zusammenhang untersuchen.
Die vorliegende Vorstudie verfolgt deshalb erstens das Ziel, eine Übersicht über die nationale und internationale Literatur zum Thema zu liefern. Zweitens soll sie mit einem explorativen und fallstudienbasierten Ansatz die Machbarkeit einer gesamtschweizerischen empirischen Untersuchung des Zusammenhangs zwischen baulicher Verdichtung und Nutzungsverdichtung auf Gebäudeebene überprüfen. Auf der inhaltlichen Ebene liegt der Fokus dabei ausschliesslich auf Wohnnutzungen, während aus empirischer Sicht primär Bundesdaten, insbesondere jene der Gebäude- und Wohnungsstatistik (GWS), zur Anwendung kommen.
Die Machbarkeit einer schweizweiten Analyse wird sowohl mit einzelnen Fallstudien auf Parzellenebene als auch im Rahmen einer Fallstudie für die ganze Stadt Luzern beurteilt. Es zeigen sich dabei verschiedene datentechnische Herausforderungen. Besonders relevant ist erstens, dass die GWS keine Angaben zur Parzelle (insb. Parzellengrösse und eidgenössische Grundstücksidentifikationsnummer EGRID) enthält. Zweitens, dass Registerbereinigungen und Imputationen bei den Angaben zur Wohnungsfläche zu Verzerrungen bei der Ermittlung von Wohnflächenveränderungen führen können.
Und drittens, dass in der GWS Informationen zu baulichen Veränderungen fehlen und bei Ersatzneubauten die Verbindung zwischen dem neuen und dem abgebrochenen Gebäude verloren geht, was die Untersuchung der Effekte der immer wichtiger werdenden Wohnbauerneuerung erschwert. Die Resultate der Fallstudie zur Stadt Luzern sind somit mit Vorsicht zu geniessen, und die mit dem gewählten Ansatz einhergehende datentechnische Unschärfe spricht gegen eine Ausweitung des Analyseperimeters auf die ganze Schweiz.

Publikationen / Ergebnisse (Deutsch)

Hochschule Luzern – Wirtschaft (2020). Bauliche Verdichtung und Nutzungsverdichtung: Eine explorative und fallstudienbasierte Analyse. Bundesamt für Wohnungswesen, Grenchen.
Bauliche Verdichtung und Nutzungsverdichtung. Eine explorative und fallstudienbasierte Analyse (admin.ch)