Wohneigentum auf Zeit / KTI-Projekt der HSLU

• Forschungsstelle: BWO
• Projektnummer: F2-017-15

Schlüsselwörter (Deutsch)

Wohneigentum
Wohneigentum auf Zeit

Kurzbeschreibung (Deutsch)

Wohneigentum auf Zeit wird in der Schweiz bisher an einem Objekt umgesetzt.
Die Idee dahinter ist, dass eine Wohnung nur für eine bestimmte Zeit gekauft wird (bspw. 30 Jahre).
Vorteile sind ein geringerer Kapitaleinsatz und eine Anpassung an neue Lebenslagen (z.B. Nach-Familienphase).
Der Investor, welcher die Wohnungen nach der bestimmten Zeit wieder alleine besitzt, hat so eine alternative Investionsmöglichkeit.
Die Erneuerungsarbeiten können damit auch besser koordiniert werden als im Stockwerkeigentum.
Es geht im KTI-Projekt darum, die bereits gemachten Erfahrungen auszuwerten, eine Marktabschätzung vorzunehmen und eine allfällige breitere Markteinführung vorzubereiten.

Projektziele (Deutsch)

Gemachte Erfahrungen auswerten.
Marktabschätzung
Vorbereitung einer breiteren Markteinführung.

Abstract (Deutsch)

Die finanziellen Vorteile von Wohneigentum auf Zeit (WAZ) im Vergleich zur Miete sind signifikant. Auch aus Sicht der Investorinnen und Investoren kann WAZ eine attraktive Anlagealternative darstellen. Entsprechend besteht ein gewisses Risiko, dass mit dem neuen Konzept Missbrauch betrieben wird und eine Marktseite, aufgrund von Informationsasymmetrien typischerweise die Wohneigentümer/innen auf Zeit, einen Nachteil erfahren. Aus diesem Grunde gilt es, dies unter Berücksichtigung der Ursachen, die das heutige Mietgesetz begründen, Missbräuche unbedingt zu vermeiden. In Anlehnung an die Minergie-Zertifizierung empfiehlt es sich deshalb, dass die Anwendung von WAZ durch eine neutrale Stelle, die sich auch um die notwendige Wissensvermittlung im Markt, im Speziellen zuhanden der Wohneigentümer/innen auf Zeit kümmert, gehandhabt wird. Diese Dienstleistungsstelle sollte allen Marktteilnehmern/-innen (inkl. Investoren/-innen und Finanzierungspartner/innen) die Gewähr bieten, resp. sicherstellen, dass die Festlegung der Modellparameter WAZ-konform ist und damit ein Missbrauch ausgeschlossen werden kann.

Abstract (Französisch)

Aperçu du guide «propriété à durée limitée»

Quand bien même les Suisses sont un peuple de locataires, nombre d'entre eux rêvent de devenir propriétaires. Aucun autre pays d'Europe occidentale n'a un taux de propriétaires aussi bas que la Suisse, qui en compte un peu moins de 40%. Cet état de fait s'explique notamment par des coûts de construction élevés par rapport à l'étranger et par l'ampleur des fonds propres nécessaires pour l'acquisition d'une maison ou d'un appartement. Une nouvelle forme de propriété pourrait contribuer à faire évoluer la situation: la propriété à durée limitée.

Comme son nom l'indique, cette forme de propriété est limitée à une période prédéfinie (généralement 30 ans), qui, pour des raisons familiales ou autres liées aux cycles de la vie, correspond généralement à la durée d'utilisation effectivement nécessaire du bien. Comme pour la forme traditionnelle de la propriété, la propriété de l’objet est inscrite au registre foncier. L’acquéreur dispose ainsi d’un droit de propriété complet pendant la période de temps qui a été définie. Au terme de cette dernière, l’objet redevient la propriété de l’investisseur.

Cette nouvelle forme de propriété comporte en particulier trois avantages par rapport à la propriété traditionnelle. Premièrement, le prix d'acquisition est plus bas puisqu'il est fixé en fonction d'une durée restreinte d'utilisation par rapport à la durée de vie totale du bien immobilier, ce qui rend la propriété accessible à un plus grand nombre. Deuxièmement, comme l’investisseur recouvre son bien à l’issue de la période fixée et en retrouve l’usage exclusif, il peut le gérer de manière optimale et, par exemple, le rénover partiellement ou complètement selon les besoins. Il garde les mains libres et ne risque pas, comme c'est souvent le cas dans les propriétés par étages traditionnelles, de se heurter à l'opposition d'autres copropriétaires qui ne partagent pas les mêmes vues ni le même calendrier et se bloquent mutuellement dans les prises de décision. La propriété à durée limitée permet ainsi de mieux maintenir l'état des objets d'habitation concernés et, partant, de prendre en considération le principe de durabilité. Une rénovation optimale permet également un meilleur assainissement énergétique des bâtiments et la préservation des ressources foncières. Troisièmement, cette forme de placement financier est intéressante pour les investisseurs, en particulier les caisses de pension, puisqu’elle leur assure un cash-flow constant sur la durée, et donc des rendements à long terme. Dans une situation économique comme celle que nous connaissons aujourd’hui, qui est marquée par des taux d’intérêt très bas, voire négatifs, il s’agit là d’un atout décisif. Cette nouvelle forme de placement offre des rendements à la fois sûrs et supérieurs aux formes d’investissement traditionnelles. La préservation du capital vieillesse ne profite pas seulement à la caisse de pension qui investit, mais à l’ensemble de l’économie.

Le guide, qui n'est publié qu'en allemand, a été réalisé dans le cadre d'un projet CTI/Innosuisse avec la coopération de partenaires économiques (bonainvest Holding AG, Ernst & Young AG, Pagameno Invest AG, Caisse d'assurance du corps enseignant bernois et Office fédéral du logement). Il a pour objectif de mettre à la disposition du public intéressé les connaissances existantes sur la propriété à durée limitée et, en particulier, de servir d'aide à sa mise en œuvre concrète sur le marché. Dans le détail, il présente le concept de propriété à durée limitée et ses aspects juridiques, financiers et fiscaux (première partie). Il livre par ailleurs des informations concrètes à l’intention des utilisateurs, notamment sur la manière d'évaluer la propriété à durée limitée et sur les éléments à prendre en compte par les banques et les investisseurs en matière de financement (deuxième partie). Enfin, il offre un aperçu du marché dans son ensemble, qui montre quelle est l'acceptation par le marché de cette nouvelle forme de propriété et quels sont les effets économiques et environnementaux de cette dernière (troisième partie). Par ailleurs, le guide cherche à établir dans quelle mesure la propriété à durée limitée est susceptible de contribuer à la mise en œuvre du mandat constitutionnel d'encouragement de l'accession à la propriété du logement.

Abstract (Italienisch)

Sintesi del manuale «proprietà abitativa a tempo determinato»

La Svizzera è un Paese di affittuari; ciò nonostante sono in molti a sognare di comprare un'abitazione. Con una percentuale di proprietari pari ad appena il 40 per cento, il nostro Paese rappresenta il fanalino di coda tra gli Stati dell'Europa occidentale. Le cause di tale fenomeno sono da ricercare in parte nei costi di costruzione, molto più elevati rispetto all'estero, e in parte nel capitale proprio richiesto al momento dell'acquisto di una casa o di un appartamento. Una nuova forma di proprietà potrebbe tuttavia permettere di aggirare questi due ostacoli.

Negli ultimi anni è emersa una nuova realtà, detta «proprietà abitativa a tempo determinato» (Wohneigentum auf Zeit). In questo caso la durata della proprietà viene limitata fin dall'inizio a un periodo prestabilito (di norma 30 anni) che corrisponde generalmente al tempo durante il quale una persona, considerate le variabili famiglia e ciclo di vita, fa un uso effettivo della propria abitazione. Come già per la proprietà tradizionale, le abitazioni vengono inserite nel registro fondiario e, durante il periodo concordato, l'acquirente ne detiene tutti i diritti. Una volta scaduto il termine, l'abitazione torna tuttavia nelle mani dell'investitore.

Rispetto alla proprietà nella sua forma consueta, questa variante offre soprattutto tre vantaggi: in primo luogo si riduce il prezzo di acquisto, che viene calcolato solo sul periodo in cui l'immobile sarà effettivamente utilizzato dall'acquirente e non sulla potenziale "vita" dell'abitazione. Ciò permetterà a una fascia più ampia di popolazione di aspirare a diventare proprietari. Inoltre, dal momento che allo scadere del periodo prestabilito l'abitazione torna nelle mani dell'investitore, che ne ridiventa l’unico proprietario, la proprietà risulta più facilmente gestibile. Questo significa per esempio che, in caso di necessità, è possibile procedere alla sua ristrutturazione totale o parziale. Il secondo vantaggio è legato proprio a quest'ultimo punto: nella forma tradizionale della proprietà per piani la sostanza immobiliare spesso non può essere mantenuta come si vorrebbe perchè i vari proprietari hanno interessi diversi e, nel momento di una decisione, rischiano di ostacolarsi a vicenda. La nuova forma di proprietà facilita quindi il mantenimento della sostanza immobiliare, cui si accompagna un impatto positivo anche sul piano ecologico: ristrutturando in modo ottimale l'edificio è infatti possibile risparmiare energia e salvaguardare le risorse del suolo. Il terzo vantaggio per gli investitori è rappresentato dalla possibilità di una nuova forma d'investimento. L'istituto della «proprietà abitativa a tempo determinato» è un’opzione interessante per le casse pensioni in particolare, in quanto durante l'intero periodo prestabilito garantisce un flusso di denaro costante e, di conseguenza, rendimenti a lungo termine. Nella situazione economica attuale, caratterizzata da tassi d'interesse bassi o in parte addirittura negativi che, tra l'altro, minacciano il capitale di vecchiaia, questa forma d'investimento offre rendimenti sicuri e più generosi rispetto alle forme tradizionali e presenta quindi un vantaggio non indifferente. Mantenere il capitale di vecchiaia non è utile solo alle casse pensioni quali investitori ma va a beneficio dell'intera economia.

Il presente manuale, pubblicato in tedesco, è stato realizzato nell'ambito di un progetto di Innosuisse/Agenzia svizzera per la promozione dell'innovazione, con la partecipazione dei partner economici (bonainvest Holding AG, Ernst & Young AG, Pagameno Invest AG, la Caisse d'assurance du corps enseignant bernois e l'Ufficio federale delle abitazioni UFAB). L'obiettivo è mettere a diposizione del pubblico target quanto scoperto sulla «proprietà abitativa a tempo determinato» e, in particolare, offrire uno strumento che aiuti ad applicare sul mercato questa nuova forma di proprietà. Nello specifico, il manuale affronta i temi menzionati qui di seguito: la prima parte è dedicata al concetto di «proprietà abitativa a tempo determinato», ivi compresi gli aspetti legali, finanziari e fiscali; la seconda parte indica dove è possibile reperire informazioni concrete su questa nuova realtà, ad esempio viene spiegato come stimare il valore dell'abitazione e a quali aspetti legati al finanziamento devono fare attenzione banche e investitori; mentre la terza parte indaga la «proprietà abitativa a tempo determinato» dal punto di vista dell'economia globale. Qual è il suo gradimento sul mercato e quali effetti avrebbe sul piano economico e ambientale? Infine, ci si chiede fino a che punto la «proprietà abitativa a tempo determinato» possa essere implementata nell'ambito del mandato costituzionale di promozione della proprietà di abitazioni.

Publikationen / Ergebnisse (Deutsch)

Yvonne Seiler Zimmermann, Gabrielle Wanzenried, Handbuch «Wohneigentum auf Zeit». Hochschule Luzern – Wirtschaft, Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ, März 2021.
Handbuch «Wohneigentum auf Zeit» (admin.ch)

Überblick Handbuch «Wohneigentum auf Zeit»

Schweizerinnen und Schweizer sind ein Volk von Mieterinnen und Mietern. Doch der Traum vieler ist es, Wohnungseigentümer/innen zu werden. Mit einem Anteil von knapp 40 Prozent hat kein anderes Land in Westeuropa eine so tiefe Eigentumsquote. Ein Grund dafür sind die im Vergleich zum Ausland hohen Baukosten und benötigten Eigenmittel beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung. Eine neue Eigentumsform kann dem entgegenwirken.

Wohneigentum auf Zeit ist eine neue Eigentumsform. Wie es der Name sagt, ist das Eigentum be­schränkt auf eine im Voraus festgelegte Zeitdauer (von in der Regel 30 Jahren), die aus familiären oder anderen mit dem Lebenszyklus verbundenen Umständen in der Regel auch der effektiv notwen­digen Nutzungsdauer der Immobilie entspricht. Das Wohneigentum wird wie beim traditionellen Eigen­tum im Grundbuch eingetragen. Die Käuferschaft hat während der festgelegten Zeitperiode somit das umfassende Eigentumsrecht. Nach Ablauf der festgelegten Zeitperiode geht das Wohnobjekt jedoch wieder in das Eigentum der Investorin oder des Investors zurück.

Diese neue Eigentumsform hat gegenüber dem traditionellen Wohneigentum insbesondere drei Vorteile: Erstens wird Wohneigentum im Erwerb günstiger, da sich der Kaufpreis nur auf einen beschränkten Teil der gesamten Nutzungsdauer im Vergleich zur ganzen Lebensdauer der Immobilie bemisst. Damit wird Wohneigentum für breitere Kreise erschwinglich. Da nach Ablauf der festgelegten Zeitdauer das Eigentum zurück an den Investor geht und dieser wieder alleiniger Eigentümer ist, kann das Wohnobjekt optimal bewirtschaftet werden, d. h. je nach Bedarf wird dieses teilweise oder komplett saniert. Hier liegt somit der zweite Vorteil: In der traditionellen Stockwerkeigentumsform kann die Substanz der Immobilie oft nicht optimal erhalten bleiben, da die Stockwerkeigentumsparteien teilweise unterschiedliche Interessen verfolgen und sich dadurch in der Entscheidungsfindung gegenseitig blockieren. Die neue Eigentumsform führt zu einer besseren Substanzerhaltung der entsprechenden Wohnobjekte. Damit wird auch dem Nachhaltigkeitsaspekt Rechnung getragen. Durch die optimale Sanierung können Gebäude auch energetisch besser unterhalten und Bodenressourcen geschont werden. Der dritte Vorteil liegt in der neuen Finanzanlageform für Investorinnen und Investoren. Unter anderem für Pensionskassen stellt Wohneigentum auf Zeit eine interessante Anlage­möglichkeit dar, da über den Zeitraum konstante Cashflows und somit langfristige Renditen gewährt werden. Gerade in der heutigen Wirtschaftslage, die von tiefen und sogar teilweise negativen Zinsen geprägt ist, was u. a. die Alterskapitalerhaltung gefährdet, stellt dies einen entscheidenden Vorteil dar. Diese neue Anlageform liefert sichere und zugleich höhere Renditen als traditionelle Anlagen. Die Erhaltung von Alterskapital kommt nicht nur der Pensionskasse als Investorin zugute, sondern der gesamten Volkswirtschaft.

Das in deutscher Sprache publizierte Handbuch ist im Rahmen eines KTI/Innosuisse-Projektes unter Mitwirkung der Wirtschaftspartner (bonainvest Holding AG, Ernst & Young AG, Pagameno Invest AG, Bernische Lehrerversicherungskasse und Bundesamt für Wohnungswesen) entstanden. Es dient dazu, das gewonnene Wissen zu Wohneigentum auf Zeit der interessierten Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen und soll insbesondere auch als Hilfestellung bei der konkreten Umsetzung im Markt dienen. Es werden im Spezifischen folgende Themen besprochen: In einem ersten Teil wird das Konzept Wohneigentum auf Zeit vorgestellt. Dabei werden sowohl rechtliche als auch finanzielle und steuerliche Aspekte von Wohneigentum auf Zeit beleuchtet. In einem zweiten Teil werden konkrete Informationen für die Anwender/innen von Wohneigentum auf Zeit gegeben. Hier wird aufgezeigt, wie Wohneigentum auf Zeit bewertet werden kann und welche Aspekte bei der Finanzierung aus Banken- und Investorensicht berücksichtigt werden müssen. In einem dritten Teil wird die Gesamtmarktsicht eingenommen. Es wird aufgezeigt, wie die Marktakzeptanz von Wohneigentum auf Zeit eingeschätzt wird und welche volkswirtschaftliche und umweltpolitische Auswirkungen Wohneigentum auf Zeit hat. Ebenfalls wird diskutiert, inwieweit Wohneigentum auf Zeit als mögliche Umsetzung des Verfassungsauftrages zur Wohneigentumsförderung dienen kann.