Identifikation und Umnutzung von nicht betriebsnotwendigen Immobilien der SBB

• Forschungsstelle: EFK
• Projektnummer: 11417

Schlüsselwörter (Deutsch)

Mit einer Landfläche von 97 Quadratkilometer ist die SBB eine der grössten Immobilienbesitzerinnen der Schweiz. Rund ein Fünftel dieser Fläche dient nicht einer bahnbetrieblichen Nutzung und wird von der Division Immobilien bewirtschaftet. Der dabei erwirtschaftete Gewinn leistet einen wesentlichen finanziellen Beitrag im Hinblick auf die Erreichung der Eignerziele.

Kurzbeschreibung (Deutsch)

Die Eidg. Finanzkontrolle untersuchte, wie die SBB mit nicht betriebsnotwendigen Arealen umgeht und konnte feststellen, dass diese die umfangreichen Areale professionell und im Sinne des Eigners bewirtschaftet.

Mit einer Landfläche von 97 km², was etwa der Hälfte des Kantons Zug entspricht, sind die SBB eine der grössten Immobilienbesitzer der Schweiz. Rund ein Fünftel dieser Fläche mit 3 500 Ge­bäuden dient nicht der bahnbetrieblichen Nutzung. Der Bund als Eigner erwartet, dass mit den SBB-Immobilien jährliche Zuschüsse an die Infrastruktur in der Höhe von 150 Millionen Franken und Beiträge für die Sanierung der Pensionskasse geleistet werden. Um diese Finanzziele zu er­reichen, müssen in den nächsten zwei Jahrzehnten Mieterträge und Erlöse aus Immobilienver­käufen von jährlich 245 Millionen Franken erwirtschaftet werden.

Die Eidg. Finanzkontrolle (EFK) untersuchte, wie die SBB nicht mehr für den Bahnbetrieb benötigte Areale ermittelt und wie über die Freigabe zu einer Weiterverwendung entschieden wird. Sie stellte fest, dass die nicht betriebsnotwendigen Liegenschaften im 2006 letztmals systematisch identifiziert, ausgeschieden sowie auf eine wirtschaftlichere Verwendung beurteilt wurden. Die EFK hat empfohlen, freistehende Areale und Gebäude im Hinblick auf eine mögliche Veräusserung künftig systematisch zu inventarisieren und Wirtschaftlichkeitsaspekte ab einem bestimmten Finanzvolumen konsequent zu berücksichtigen. Die SBB wollen die Empfehlungen umsetzen.

Kurzbeschreibung (Englisch)

SBB Real Estate
Evaluation of the identification and conversion of non-operating real estate

With an area measuring 97 square kilometres, approximating half the size of the Canton of Zug, the Swiss Federal Railways (SBB) are among the largest property owners in Switzerland. 3,500 buildings on about one-fifth of this area are not used for operating purposes.

SBB Real Estate is responsible for professionally managing properties not needed for rail network access and aligning them to market requirements to improve the SBB's financial strength. The buildings and facilities required for rail network access, referred to as traffic infrastructure (e.g. rail network, signal box facilities), are owned by SBB Infrastructure. This division maintains the existing traffic infrastructure, plans new construction and expansions, and develops the rail network with a planning horizon of up to 30 years.

The Swiss Federal Audit Office (SFAO) examined how the SBB identifies sites no longer required for railway operations and how decisions on their release for further use are reached.

Active management to achieve the proprietor's financial goals

The Confederation sets four-year strategic goals for the SBB under which they should generate reasonable profits on sites that are not entitled to public sector funding. SBB Real Estate is expected to pay annual infrastructure subsidies of CHF 150 million and contributions to restructure the pension fund. To achieve the proprietor's financial goals, CHF 245 million must be generated from the real estate area over the next two decades. To this end, individual properties will have to be sold to supplement income from rental properties.

The SBB has divided its properties into three portfolios (rail operations, stations and investment properties) and defined management strategies, which are updated on a regular basis. This optimises the value creation potential of these sites with the aim of generating additional rental income or sale proceeds. The 80 development sites for which SBB Real Estate has concrete conversion plans are one such example.

According to the Federal Council report on the attainment of the strategic goals for 2010, SBB Real Estate posted good results once again, as in 2009, thus meeting its performance expectations by implementing the defined real estate strategies.

Sites with substantial value creation potential are exempted

The SBB has last identified its non-operating properties nationwide and allocated them to SBB Real Estate in 2006. They have no longer been identified on a systematic basis since. In individual cases, however, such properties are still identified, generally on the initiative of SBB Real Estate or in response to a third-party query.

From the standpoint of the SFAO, a regulated approach is necessary to ensure that changing demands on existing rail sites are identified systematically and that the possibility of exempting such sites can be assessed. Moreover, the SFAO advises reviewing whether financial incentives for SBB Infrastructure could create additional momentum to develop such potential.

Weighing of interests is ensured

Before land and buildings are put up for sale, an exemption procedure is followed. This procedure ensures that the SBB do not sell any properties still needed for rail operations. The exemption procedure involves reconciling the interests of SBB Infrastructure (securing the necessary sites for network development) and those of SBB Real Estate (lucrativeness of sites in terms of a sale). The exemption procedure enables a balanced weighing of both divisions’ interests.

Given SBB Infrastructure's rather restrained policy with respect to exemptions, there is a risk that a more economical use will not be vigorously sought. The SFAO therefore advises the systematic consideration of economic aspects for exemption procedures in which financing volumes exceed a given threshold.

SBB Real Estate assumes dismantling costs

The financing of costs relating to the purchase and sale of land and buildings is set out in an internal SBB guideline. When implemented, the regulations lead to ambiguity, particularly with respect to dismantling costs for infrastructure (e.g. tracks, overhead lines, etc.). Certain parties expressed the opinion to the SFAO that the financing of such dismantling was part of the service agreement between the Confederation and the SBB and was therefore to be paid for by SBB Infrastructure. The SFAO proposed that existing ambiguities be clarified in consultation with the Federal Office of Transportation within the scope of the guideline revision under way.

In the cases examined, the SFAO has found that the Real Estate division assumed all costs arising in connection with sales transactions. This means that the service agreement between the Confederation and the SBB is not affected. As the properties are now carried forward from SBB Infrastructure at book value and the capital gains accrue entirely to SBB Real Estate, this practice makes logical sense. One advantage of this practice is that SBB Real Estate can go ahead with its projects independently of SBB Infrastructure's financial resources.

The SBB endorses the SFAO's recommendations and will establish an organisational unit within SBB Infrastructure, among other measures, to analyse the infrastructure portfolio regularly and systematically, with the aim of ensuring that sites no longer needed for rail operations are systematically identified and dismantled for alternative.

Kurzbeschreibung (Französisch)

Le Contrôle fédéral des finances (CDF) a examiné comment les CFF s’occupent des sites qui ne sont pas nécessaires pour l’exploitation ferroviaire. Il constate que ces nombreux sites sont gérés de manière professionnelle et dans l’intérêt du propriétaire.

Avec une superficie de 97 km2, ce qui représente environ la moitié du canton de Zoug, les CFF sont l'un des plus grands propriétaires fonciers en Suisse. Environ un cinquième de cette superficie comptant 3 500 immeubles n'est pas affecté à une utilisation ferroviaire. En tant que propriétaire, la Confédération attend de CFF Immobilier une compensation financière annuelle de 150 millions de francs destinée à l'infrastructure et une contribution à l'assainissement de la caisse de pensions. Pour atteindre ces objectifs financiers, la division Immobilier doit générer 245 millions de francs par an pendant les vingt prochaines années, grâce à ses revenus locatifs, mais également au produit de la vente d’une partie de son portefeuille immobilier.

Le Contrôle fédéral des finances (EFK), a examiné comment les CFF identifient les sites qui ne sont plus nécessaires pour l’exploitation ferroviaire et comment leur réaffectation est décidée. Il constate que les biens immobiliers non destinés à l'exploitation n’ont plus été identifiés systématiquement depuis 2006, date à laquelle ils ont été affectés à la division Immobilier en vue d’une utilisation plus rentable. Le CDF a recommandé de continuer à procéder à un inventaire systématique des sites et des immeubles disponibles dans la perspective d’une vente éventuelle. Il s’agit de tenir compte des aspects de rentabilité à partir d’un certain volume financier. Les CFF veulent mettre en oeuvre les recommandations.

Kurzbeschreibung (Italienisch)

Immobili FFS. Verifica dell’identificazione e della trasformazione di immobili non più necessari all’esercizio

Con una superficie di 97 chilometri quadrati, ossia circa la metà del Cantone di Zugo, le Ferrovie federali svizzere FFS sono uno dei più grandi proprietari di immobili della Svizzera. Un quinto circa di questa superficie, con 3500 edifici, non serve all’esercizio ferroviario.

La Divisione Immobili ha il compito di gestire in modo professionale gli immobili che non servono all’accesso alla rete, di orientarsi alle esigenze di mercato e, così, di rafforzare la capacità finanzia-ria delle FFS. Gli edifici e gli impianti necessari per accedere alla rete, le cosiddette aree destinate al traffico (ad es. la rete ferroviaria, le costruzioni destinate ai posti di manovra) sono di proprietà della Divisione Infrastruttura. Questa Divisione gestisce le aree destinate al traffico esistenti, pro-getta nuove costruzioni e ampliamenti, sviluppa la rete ferroviaria su un periodo di pianificazione fino a 30 anni.

Il Controllo federale delle finanze (CDF) ha esaminato come le FFS identificano le aree non più necessarie all’esercizio ferroviario e come decidono di destinarle ad altro uso.

Gestione attiva per raggiungere i propri obiettivi finanziari

La Confederazione dirige le FFS tramite obiettivi strategici stabiliti ogni volta per un periodo di quat-tro anni. Nei settori non aventi diritto a indennità le FFS devono conseguire utili adeguati. In tal modo si auspica che la Divisione Immobili fornisca versamenti suppletivi di 150 milioni di franchi all’anno per l’infrastruttura e contribuisca al risanamento della cassa pensioni. Per raggiungere questi obiettivi, nei prossimi 20 anni il settore degli immobili dovrà conseguire 245 milioni di franchi all’anno. A tal fine, oltre ai redditi locativi, devono essere alienate anche parti del parco immobilia-re.

Le FFS hanno ripartito gli immobili in tre portafogli (produzione ferroviaria, stazioni, oggetti d’investimento) e stabilito strategie per la loro gestione, che vengono costantemente aggiornate. In tal modo intendono ottimizzare il potenziale del valore aggiunto di queste aree al fine di generare ulteriori entrate dalla locazione o ricavi dalla loro vendita. Al riguardo occorre menzionare ad e-sempio le 80 aree di sviluppo per le quali presso la Divisione Immobili esistono piani di trasforma-zione concreti.

Secondo il rapporto del Consiglio federale sul raggiungimento degli obiettivi strategici 2010, la Divi-sione Immobili delle FFS ha, come l’anno scorso, conseguito buoni risultati e raggiunto quindi gli obiettivi attesi con l’attuazione delle strategie immobiliari.

Accertamento delle aree con notevole potenziale di valore aggiunto

Nel 2006 le FFS hanno rilevato per l’ultima volta su vasta scala gli immobili non necessari al loro esercizio e li hanno attribuiti alla Divisione Immobili. Da allora l’identificazione di questo tipo di im-mobili non avviene sistematicamente. Tali oggetti vengono comunque ancora rilevati singolarmen-te, dietro richiesta della Divisione Immobili o di terzi.

Secondo il CDF occorre disciplinare il modo di procedere affinché le nuove esigenze delle aree ferroviarie esistenti possano essere sistematicamente riconosciute e valutate ai fini di una possibile cessione. Il CDF ritiene parimenti che bisognerebbe esaminare se incentivi finanziari a favore della Divisione Infrastruttura consentano di dinamizzare ulteriormente lo sviluppo del potenziale.

Ponderazione degli interessi garantita

Una procedura di cessione è effettuata prima che terreni ed edifici vengano utilizzati. In questo modo le FFS si accertano che nessun oggetto ancora necessario per l’esercizio ferroviario sia ce-duto. Nel quadro di questa procedura vengono messi a confronto gli interessi della Divisione Infra-struttura (garanzia delle zone necessarie per lo sviluppo della rete) e quelli della Divisione Immobili (attrattiva economica delle aree nell’ottica di una realizzazione). Questa procedura rende possibile una ponderazione equilibrata degli interessi.

A causa di una politica alquanto riluttante della Divisione Infrastruttura riguardo alle possibili ces-sioni sussiste il rischio che l’impiego più redditizio non venga sistematicamente perseguito. Il CDF raccomanda dunque di tener conto automaticamente degli aspetti di redditività nella procedura di cessione a partire da un determinato volume finanziario.

Assunzione dei costi di smantellamento da parte della Divisione Immobili

Il finanziamento dei costi legati alla compera o alla vendita di terreni ed edifici è disciplinato in un regolamento interno delle FFS. A livello pratico queste regole generano confusioni, in particolare per quanto concerne i costi di smantellamento delle installazioni infrastrutturali (ad es. binari, linee di contatto ecc.). Al CDF è stato a volte comunicato che il finanziamento di tali smantellamenti è parte integrante della Convenzione sulle prestazioni tra la Confederazione e le FFS e che quindi dovrebbe essere sostenuto dalla Divisione Infrastruttura. Il CDF ha proposto di chiarire i punti o-scuri con l’Ufficio federale dei trasporti (UFT) nel quadro dell’attuale rielaborazione delle direttive.

Nei casi esaminati il CDF ha constatato che la Divisione Immobili si è assunta tutti i costi inerenti alle operazioni di vendita, ovvero non ha gravato la Convenzione sulle prestazioni tra la Confede-razione e le FFS. Questa prassi è logica poiché attualmente gli immobili sono contabilizzati dalla Divisione Infrastruttura secondo i valori contabili e gli utili di alienazione sono integralmente asse-gnati alla Divisione Immobili. Essa ha inoltre il vantaggio di concedere alla Divisione Immobili la possibilità di portare avanti i propri progetti indipendentemente dalle risorse finanziarie della Divi-sione Infrastruttura.

Le FFS condividono le raccomandazioni del CDF e istituiranno, tra l’altro, presso la Divisione Infra-struttura un’unità organizzativa che analizzerà in modo sistematico e periodico il portafoglio delle infrastrutture. In tal modo si intende garantire il riconoscimento sistematico delle aree non più ne-cessarie per l’esercizio ferroviario e separarle per destinarle a un uso diverso.

Publikationssprachen (Deutsch)

Deutsch (Zusammenfassungen auf Französisch, Italienisch und Englisch)

Publikationen / Ergebnisse (Deutsch)

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