Belegungsvorschriften der gemeinnützigen Wohnbauträger

• Forschungsstelle: BWO
• Projektnummer: F-8462

Schlüsselwörter (Deutsch)

Belegungsvorschiften, Flächenkonsum, Belegungsdichte

Kurzbeschreibung (Deutsch)

 

Vom steigenden Flachenkonsum und der auf Eigentum ausgerichteten Wohnbautätigkeit sind vor allem wirtschaftlich schwächere Haushalte betroffen, die keine preiswerten Altbauwohnungen finden oder die sich vergleichsweise teure Neubauwohnungen nicht leisten können. Es sind in erster Linie die gemeinnützigen Wohnbauträger, die preisgünstige Mietwohnungen anbieten. Deren Mietzinse liegen im Durchschnitt 20% tiefer als bei qualitativ vergleichbaren Objekten. Weil der gemeinnützige Wohnungsbau einen wertvollen Beitrag zur Wohnungsversorgung der wirtschaftlich schwächeren Marktteilnehmer leistet, wird er durch die öffentliche Hand (Bund, einzelne Kantone und Städte) mit Finanzierungshilfen unterstützt. Die Untersuchung schaut, ob bei gemeinnützigen Bauträgern Belegungsvorschriften und Einkommenslimiten vorhanden sind, wie diese umgesetzt und kontrolliert werden und welche Sanktionen bei einem Verstoss gegen die Vorgaben ergriffen werden.

Methoden (Deutsch)

Befragung der Wohnbaugenossenschaften, die bei SVW und VLB als Mitglieder eingeschrieben sind.

Projektziele (Deutsch)

 

Häufig werden im Zusammenhang mit der öffentlichen Unterstützung auch die überdurchschnittlichen Belegungsdichten im gemeinnützigen Wohnungsbau hervorgehoben. Es wird argumentiert, dass diese auf Belegungsvorschriften (z.B. max. m^od. max. Zimmer pro Person) der Bauträger zurückzuführen sind. Verschiedentlich wurde in jüngerer Zeit aber auch der Vorwurf laut, dass solche Belegungsvorschriften gar nicht bestehen, bei Vorhandensein nicht umgesetzt würden oder dann nur beim Wohnungsbezug. Während des Mietverhäitnisses würden keine Kontrollen mehr stattfinden, was zur Folge habe, dass die Bewohnerschaft von Wohnbaugenossenschaften immer mehr Fläche konsumiere. Weiter wird argumentiert, dass allenfalls bestehende Einkommens- und Vermögenslimiten nur beim Wohnungsbezug Anwendung finden und die Bewohner bei steigenden Einkommen in der preisgünstigen Wohnung bleiben. Die Bewohnerschaft entspreche nach einigen Jahren nicht mehr der ursprünglichen Zielgruppe.

Als Beitrag zur Versachlichung der Diskussion ist im Rahmen dieses Auftrags abzuklären, bei welchen gemeinnützigen Bauträgern Belegungsvorschriften und Einkommenslimiten vorhanden sind, wie diese umgesetzt und kontrolliert werden und welche Sanktionen bei einem Verstoss gegen die Vorgaben ergriffen werden.

Die Ergebnisse der Untersuchung werden am 3. November im Rahmen einer Tagung über den gemeinnützigen Wohnungsbau vorgestellt und diskutiert.

Abstract (Deutsch)

Belegungsvorgaben werden von 80% aller befragten Wohnbauträger als richtig und somit als zielführendes Instrument zur Wohnungsvergabe empfunden. Ebenso viele geben an, dass die Belegung für sie ein wichtiges Kriterium bei der Vergabe ihrer freitragenden Wohnungen darstelle.

werden von 80% aller befragten Wohnbauträger als und somit als zielführendes Instrument zur Wohnungsvergabe . Ebenso viele geben an, dass die Belegung für sie ein bei der Vergabe ihrer freitragenden Wohnungen darstelle.

2. Die Wohnungen der gemeinnützigen Wohnbauträger unterliegen überwiegend freiwillig erlassenen Belegungsvorschriften:

I. Zwar verfügen nur 50% aller Wohnbauträger über Belegungsvorgaben, insgesamt sind aber 68% aller gemeinnützigen Mietwohnungen Belegungsvorgaben unterworfen.

II. Die grossen Wohnbauträger (>400 Wohnungen) regulieren die Belegung ihrer freitragenden Mietwohnungen mehrheitlich mit Vorgaben.

III. In den grossen Städten (≥ 100'000 Einwohner) unterliegen 80% der Wohnungen gemeinnütziger Bauträger Belegungsvorgaben.

3. Verbindliche Einkommens- und Vermögensvorschriften kennt jeder 5. Wohnbauträger:

I. Mehr als zwei Drittel der befragten Wohnbauträger geben an, dass sie ihre preisgünstigen Wohnungen vor allem an Haushalte mit tiefen Einkommen vermieten.

II. Über verbindliche Einkommens- und Vermögenslimiten verfügen 18% der Wohnbauträger. Sie verwalten 21% der gemeinnützigen Mietwohnungen. Stiftungen und grosse Wohnbauträger verzeichnen die höchsten Anteile an Wohnungen, die Einkommensund/ oder Vermögenslimiten unterworfen sind.

III. Von den 21% der gemeinnützigen Wohnungen mit Einkommens- oder Vermögenslimiten sind 17% auch Belegungsvorgaben unterworfen. 4% dieser Wohnungen werden ausschliesslich über Einkommens- oder Vermögenslimiten „bewirtschaftet“.

4. 72% der erfassten gemeinnützigen Wohnungen unterliegen verbindlichen Belegungsvorgaben oder Einkommens- und Vermögenslimiten.

5. Der Verzicht auf Belegungsvorgaben kann unterschiedliche Gründe haben :

I. Aufgrund der Wohnungsgrösse ist die Anwendung von Belegungsrichtlinien nicht zweckmässig. Rund ein Sechstel aller gemeinnützigen Wohnungen weist weniger als drei Zimmer oder eine Fläche von unter 65m2 auf. Sie sind damit zu klein für eine Vorgabe, dass sie von mehr als einer Person belegt sein müssen.

II. Wo die Nachfrage nach Wohnungen gering ist (z.B. in ländlichen Regionen) steht die Vermietung zwecks Vermeidung von Leerständen und nicht die effiziente Nutzung des Wohnraums im Vordergrund.

III. Die Wohnbauträger sind klein und finanzschwach und deshalb darauf angewiesen, dass ihre Mitglieder genügend Anteils- und Darlehenskapital einbringen. In solchen Fällen ist die Finanzkraft der Mieterinnen und Mieter wichtiger als die Frage der Wohnungsbelegung.