Alte Wohnbauten - Umgang mit unternutzten Bauten an peripheren Standorten

• Forschungsstelle: BWO
• Projektnummer: F-8451

Schlüsselwörter (Deutsch)

Alte Wohnbauten

Marktgängigkeit von Wohnungen

Wohnraumnachfrage an peripheren Standorten

Leerstände/Unternutzung von Wohnungen

Zerfallsprozesse

Neu- oder Umnutzungen

Kurzbeschreibung (Deutsch)

Rund drei Viertel der schweizerischen Bevölkerung lebt in Kernstädten und Agglomerationen. Eine Trendumkehr ist gegenwärtig nicht abzusehen. Dement­sprechend hält auf der einen Seite auch die Nachfrage nach Wohnraum insbe­sondere in den Agglomerationen an. Auf der anderen Seite ist die Wohnraum­nachfrage in ländlichen, peripheren Räumen – abgesehen von Ausnahmen wie beispielsweise in touristischen Regionen – deutlich geringer. Mancherorts ergibt sich aufgrund der schwachen Nachfrage gar ein Angebotsüberhang, der sich in Form von Leerständen oder Unternutzung bei bestehenden, häufig auch älteren Wohnbauten äussert. Damit verbunden unterliegen diese Wohnbauten vielfach einem Zerfallsprozess, der ihre Marktgängigkeit weiter reduziert. Insbesondere auch mit Blick auf ein intaktes Orts- und Landschaftsbild stellt sich die Frage, wie dem Degradationsprozess solcher Bauten entgegengewirkt werden kann. Volkswirt­schaftlich betrachtet stellt der Bestand dieser Bauten einen nicht unbedeutenden Wert dar, der durch geeignete Neu- oder Umnutzungen gesichert oder gar erhöht werden kann.

Folgende acht Kernfragen sollen im Rahmen dieser Studie systematisch abgeklärt und beantwortet werden:

1. Wie präsentiert sich die Lage bezüglich der Leerstände von Wohnge­bäuden in peripheren Regionen?
2. Wie sehen die Wohnungs-/Gebäudestrukturdaten in diesen Regionen aus (Wohnungsgrösse, Bauperiode, Eigentümerart etc.)? In welcher Form und mit welcher „Intensität“ werden die Bauten genutzt?
3. Welche Veränderungen sind bei der Bestandsentwicklung zu erwarten? Welche Rolle spielt dabei die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen?
4. Wie war die Preisentwicklung für die Bauten in der Vergangenheit und wie ist sie für die Zukunft zu erwarten?
5. Welche Formen und Möglichkeiten der Neu- bzw. Umnutzung beste­hen?
6. Wo finden sich Best Practice-Beispiele und wie sind sie ausgestaltet?
7. Wie sind die Rahmenbedingungen auszugestalten, dass Neu- bzw. Um­nutzungen erleichtert werden? Wie können öffentliche Institutionen unterstützend tätig werden?
8. Unter welchen Bedingungen bietet sich ein Rückbau an und wie wäre dieser umzusetzen?

Methoden (Deutsch)

Die Thematik wird anhand von zwei Beispielregionen untersucht. Naturgemäss befinden sich die peripheren Regionen, welche von der Problematik unternutzter Wohnbauten in besonderem Ausmass betroffen sind, vor allem im Jurabogen sowie im Alpenraum. Die beiden Beispielregionen sind die Ajoie sowie die MS-Region Glarner Hinterland.

Methodisch werden Datenanalysen und explorative Gespräche durchgeführt, Best Practices identifiziert sowie Konzepte und Massnahmenvorschläge entwickelt.

Projektziele (Deutsch)

Angesichts der beschriebenen Ausgangslage besteht das übergeordnete Ziel dieser Untersuchung in der Abklärung,

a) ob, wie und unter welchen Umständen alte und unternutzte Wohnbauten einer entsprechenden (Neu)nutzung zugeführt werden können, sowie

b) unter welchen Voraussetzungen und in welcher Form eine Abriss-/Rückbaustrategie angebracht ist.

Zielerreichung (Deutsch)

Die Ziele konnten erreicht werden:

Bestandesaufnahme

Gründe für Leerstände

Umnutzungsmöglichkeiten

Bedingungen für Rückbau

Abstract (Deutsch)

Zusammenfassung

Fragestellung und Abgrenzung

Im Rahmen des Forschungsprogramms 2008-2011 des BWO zum Schwerpunkt „Nachhaltige Siedlungsstrukturen und Wohnformen“ geht diese Studie der Frage nach, ob und wie sich alte und unternutzte Wohnbauten einer neuen Nutzungsform zuführen lassen, bzw. wann andernfalls eine Abriss- bzw. Rückbaulösung die sinnvollere Planungsstrategie darstellt.

Die Arbeit geht von der Hypothese aus, dass sich in ländlichen, peripheren Regionen bei geeigneter Ausgestaltung entsprechender Massnahmen brachliegende Wohn- und Nutzungspotenziale von Wohnbauten besser nutzen lassen, um so dem Zerfall des Orts- bzw. Landschaftsbildes entgegenzuwirken und private sowie volkswirtschaftliche Werte zu erhalten.

Methodik

Anhand der zwei Beispielregionen Glarner Hinterland und Ajoie, die überdurchschnittlich stark von Wohnungsleerstand und damit unternutztem Wohnraum betroffen sind, werden konkrete Lösungsansätze näher untersucht und mögliche Best Practice-Beispiele diskutiert.

Im Vordergrund stehen dabei die Bewertung der Umnutzungspotenziale, die Identifikation möglicher interessierter Zielgruppen sowie die Unterstützungsmöglichkeiten seitens der öffentlichen Hand. Im Sinne einer umfassenden Handlungsempfehlung wird auch die Frage nach dem Rückbau thematisiert und entsprechende Planungsinstrumente zur Umsetzung vorgestellt.

Ergebnisse

Treiber Nummer 1 des Wohnungsleerstands sind eine rückläufige wirtschaftliche und/oder demografische Entwicklung einer Region. Eine weitere Rolle können Alter und Zustand der Gebäude und Wohnungen spielen, die an peripheren Standorten häufig nicht den Anforderungen der Nachfrager entsprechen. Die Vermarktung leerstehender Objekte ist in ländlichen Regionen zudem häufig nicht professionell bzw. überregional organisiert. Ein wesentlicher Treiber sind auch die meist überdimensionierten Baulandreserven, die das Bauen auf der grünen Wiese im Vergleich zu Sanierungen der Bausubstanz im Dorfkern attraktiver erscheinen lassen.

Die Entwicklung der Region Glarner Hinterland ist geprägt durch den relativen Bedeutungsverlust der Industrie, rückläufige Bevölkerungszahlen und einen alten Gebäudebestand. Einzelne Pendlergemeinden haben als attraktive Wohnstandorte zwar an Bedeutung gewonnen, dies jedoch mit dem Resultat von Leerstand und Zerfall in den historischen Ortskernen. Eine temporäre Entlastung dürfte die Leerstandsproblematik durch das Projekt Linthal 2015 erfahren, das bis 2016 an die 500 Arbeitskräfte in die Region bringen wird.

Der Bezirk Porrentruy hat trotz peripherer Lage und rückläufiger Bevölkerung den Gebäudebestand in den letzten zwanzig Jahren massiv ausgebaut, begünstigt durch grosszügige Baulandreserven an den Dorfrändern. Leerstand und Zerfall konzentrieren sich vor allem auf die agrarisch geprägten Gemeinden, insbesondere auf ehemalige Bauernhöfe. Es ist zu erwarten, dass sich mit dem Endausbau der A16 (Transjurane) bzw. mit dem Anschluss an den TGV-Zubringer die Erreichbarkeit der Region weiter verbessert und das Wohnen in der Ajoie dadurch für Pendler attraktiver wird.

Aus der Situationsaufnahme vor Ort und den Gesprächen mit den involvierten Fachpersonen lassen sich folgende Strategien und Massnahmen zur Neu- oder Umnutzung leerstehender Wohnbauten ableiten:

• Nachhaltige Verbesserung der Standortqualität, insbesondere der Erreichbarkeit und damit Optimierung der Standortkriterien als Wohnstandort.
• Fokussierung auf innerkantonale Pendler und (Früh)Pensionierte als relevante Zielgruppen und professionelle Vermarktung als Zuzugsregion mit hoher Lebensqualität (naturnahes, günstiges Wohnen).
• Aufbau einer Informationsplattform, die mehr Transparenz zum Angebots-Nachfrage-Verhältnis schafft und bei Sanierungsfragen bezüglich Ortsbildschutz und Baurechtsfragen Hilfe anbietet.
• Aussenwahrnehmung des Denkmalschutzes verbessern und über Ideenwettbewerbe die Palette der Umnutzungspotenziale aufzeigen.
• Anreizmechanismen zur Investition in Erhaltung und Aufwertung der (historischen) Ortskerne schaffen.
• Raumplanung auf ein strategisches Baulandmanagement ausrichten (Mehrwertabschöpfung, verursachergerechte Erschliessungskosten, Flächennutzungszertifikate, Zersiedelungsabgaben).
• Rückbaustrategien mit Hilfe von Grundstücksgewinnsteuern oder Mehrwertabgaben finanziell unterstützen (Fonds für Abrissprämien).

Schlussfolgerungen

Die nachhaltige Lösung des Leerstandsproblems muss politisch auf verschiedenen Ebenen ansetzen, damit die beiden Hauptursachen der unternutzten Wohnbauten – die rückläufige Wirtschaftsentwicklung und eine unzureichende Raumplanungspolitik – dauerhaft eingedämmt werden können.

Langfristig im Vordergrund steht die Aufwertung der Standort- bzw. Wohnortqualität der ländlichen Gemeinden, insbesondere deren Erreichbarkeit. Die Massnahmen im Rahmen der Wohnbaupolitik sollen sich dabei auf ausgewählte Zielgruppen (innerkantonale Pendler oder (Früh)Pensionierte) fokussieren und die vorhandenen Strukturen professionell vermarkten (Handelsplattform, Informationsplattform für Denkmalschutz, Sanierungsfachwissen, Renovationsfonds).

Der Raumplanung kommt in der wirksamen Bekämpfung der Leerstandsproblematik eine Schlüsselrolle zu: Mehrwertabschöpfungen bei Neubauten oder Zersiedelungsabgaben würden es den Gemeinden erlauben, die entsprechenden Mittel aufzubauen, um einerseits die Verkleinerung der Bauzonen oder Rückbaumassnahmen wie Abrissprämien finanzieren zu können und verstärkt Anreize zu setzen, in den Erhalt der Dorfkerne und der Naturlandschaft zu investieren.

Abstract (Französisch)

Résumé

Problématique et délimitation

Cette étude, qui s’inscrit dans la thématique «Structures et formes d’habitat durables» du programme de recherche 2008-2011 de l’OFL, examine dans quelle mesure et comment des logements anciens et sous-utilisés peuvent être affectés à un nouvel usage ou, à défaut, quand une démolition, respectivement une déconstruction représente une stratégie préférable.

La recherche part de l’hypothèse que les régions rurales périphériques pourraient mieux exploiter les potentiels résidentiels et d’utilisation laissés en friche des bâtiments d’habitation, ce en mettant en place des mesures appropriées permettant de lutter de la sorte contre les atteintes aux sites et aux paysages ainsi que de préserver des biens qui ont un intérêt du point de vue des particuliers et de l’économie régionale.

Méthodologie

En partant de deux régions, l’arrière-pays glaronais et l’Ajoie, qui servent d’exemple en raison de leur taux de logements vacants supérieur à la moyenne et donc d’habitations sous-utilisées, l’étude examine des approches concrètes pour faire face à cette situation et met en discussion des exemples de bonne pratique.

L’accent est mis sur l’évaluation des potentiels de réaffectation, l’identification de groupes cibles potentiellement intéressés ainsi que les possibilités de soutien de la part des pouvoirs publics. La question de la déconstruction a elle aussi été abordée afin de pouvoir proposer des recommandations les plus complètes possibles et présenter des instruments de planification ad hoc en vue de la mise en œuvre.

Résultats

Le ralentissement économique et/ou le recul démographique d’une région sont les principaux moteurs du phénomène de vacance des logements. L’âge et l’état des bâtiments et logements peuvent aussi jouer un rôle, car dans les régions périphériques ils ne correspondent souvent pas aux attentes des demandeurs de logement. Par ailleurs, dans les régions rurales, la commercialisation des objets vacants manque souvent de professionnalisme ou est organisée à un niveau suprarégional. Autre élément accentuant la vacance: les réserves de terrains constructibles surdimensionnées font préférer la construction en pleine nature à l’assainissement du patrimoine bâti au cœur du village.

L’évolution de l’arrière-pays glaronais se distingue par la relative perte d’importance de son secteur industriel, le déclin démographique et le vieillissement de son parc immobilier. Certes, quelques communes pendulaires se profilent comme des lieux de résidence attrayants, mais au prix de taux de vacance croissants et du déclin des noyaux historiques. Le problème des logements vacants devrait connaître un répit temporaire grâce au projet Linthal 2015, qui apportera à la région quelque 500 emplois d’ici à 2016.

Malgré sa situation périphérique et le recul de sa population, le district de Porrentruy a considérablement développé son parc immobilier durant ces vingt dernières années. Ceci a été favorisé par de grandes réserves de terrains à bâtir en lisière des villages. Les phénomènes de vacance de logements et de dégradation des bâtiments affectent principalement les communes agricoles et, notamment, les anciennes fermes. On peut s’attendre à ce que la fin des travaux de l’A16 (Transjurane) et le raccordement au réseau TGV améliorent l’accessibilité de la région et rendent par là même l’habitat en Ajoie plus attrayant pour les pendulaires.

L’analyse sur place et les entretiens menés avec les experts impliqués permettent de dégager les stratégies et mesures suivantes concernant la réutilisation/réaffectation des bâtiments d’habitation vacants:

• Amélioration durable des facteurs de localisation, notamment de l’accessibilité, et par conséquent optimisation des critères influençant le choix du lieu de résidence.
• Focalisation sur les pendulaires intracantonaux ainsi que sur les personnes à la retraite (anticipée) en tant que groupes cibles et commercialisation professionnelle axée sur la fonction d’accueil de la  région, pourvue d’une qualité de vie élevée (proximité de la nature, habitat à prix avantageux).
• Mise en place d’une plateforme d’information créant plus de transparence quant au rapport ‘offre-demande’ et proposant un soutien, lors de projets de rénovation, en matière de droit de la construction et de protection des sites.
• Amélioration de la perception extérieure de ce qu’est la protection du patrimoine et mise en évidence, au travers de concours d’idées, des potentiels de réaffectation.
• Création de mécanismes d’incitation aux investissements en vue de la préservation et de la valorisation des centres (historiques).
• Orientation de l’aménagement du territoire vers une gestion stratégique des terrains constructibles (prélèvement des plus-values, répartition des coûts d’équipement conforme au principe du paiement par l’utilisateur, certificats d’utilisation des surfaces, taxes d’étalement).
• Soutien financier aux stratégies de déconstruction par le biais d’impôts sur les gains immobiliers ou de taxes sur les plus-values (fonds pour des primes à la démolition).

Conclusions

Si l’on veut résoudre à long terme le problème de vacance des logements, il faut agir au niveau politique sur différents leviers pour que les deux principaux facteurs de sous-utilisation des bâtiments d’habitation, à savoir le ralentissement économique et les lacunes de la politique d’aménagement du territoire, puissent être combattus de manière durable.

La priorité à long terme est la valorisation des communes rurales sous l’angle des facteurs de localisation ou des qualités résidentielles, et tout particulièrement de leur accessibilité. Les mesures prises dans le cadre de la politique du logement doivent porter essentiellement sur des groupes cibles (pendulaires intracantonaux ou personnes à la retraite [anticipée]) et viser la commercialisation professionnelle du bâti existant (plateforme commerciale, plateforme d’information relative à la protection du patrimoine, expertise en matière d’assainissement, fonds de rénovation).

L’aménagement du territoire est un maillon déterminant dans la lutte contre les logements vacants. Le prélèvement des plus-values pour les nouvelles constructions ou des taxes contre l’étalement des constructions permettraient aux communes d’obtenir les moyens nécessaires, d’une part pour financer la réduction des zones à bâtir ou des mesures de déconstruction telles les primes à la démolition, d’autre part pour développer des incitations à investir dans la préservation des noyaux villageois ainsi que des sites naturels.

Weiteres Vorgehen (Deutsch)

Publikation Bericht

Publikationen / Ergebnisse (Deutsch)

Schlussbericht "Alte (Wohn)Bauten - Umgang mit unternutzten Bauten an peripheren Standorten" deutsch mit französischer Zusammenfassung unter:

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