Landreserven für den gemeinnützigen Wohnungsbau

• Forschungsstelle: BWO
• Projektnummer: F-8438

Schlüsselwörter (Deutsch)

Landreserven

Gemeinnütziger Wohnungsbau

Wohnbautätigkeit

Kurzbeschreibung (Deutsch)

Der Marktanteil des gemeinnützigen Wohnungsbaus sinkt seit einigen Jahren kontinuierlich. Der Anteil an der Neubautätigkeit beträgt derzeit rund 50% der Quote, welche zur Haltung des Marktanteils notwendig wäre. Zudem verteilen sich die Neubauaktivitäten auf wenige Regionen.

Die Gründe für die ungenügende Wohnbautätigkeit der Wohnbaugenossenschaften sind vielschichtig. Wesentliche Aspekte sind jedoch der Mangel und die fehlende Verfügbarkeit von Bauland, sei es infolge einer generellen Angebotslücke, der fehlenden Marktmacht der gemeinnützigen Wohnbauträger, des hohen Preisniveaus oder der Zurückhaltung bei der Nutzung eigener Land- bzw. Ausnützungsreserven.

Sollen daher die gemeinnützigen Bauträger ihre wichtige Tätigkeit in der Wohnraumversorgung weiter ausbauen können, ist besonders in Städten und Agglomerationen ein besserer Zugang zum Bodenmarkt unabdingbar. Im Rahmen der übergeordneten Strategie zur Stärkung und Revitalisierung der gemeinnützigen Bauträger wollen daher deren Verbände und das BWO dem Bodenproblem grössere Beachtung schenken, wozu ein genauerer Überblick über die aktuelle Lage und die Diskussion geeigneter Massnahmen gehören. Im Zentrum stehen dabei die Rolle und Möglichkeiten der öffentlichen Hand. Auch diese tendiert nämlich dazu, das Land an die Meistbietenden zu verkaufen. Gemeinnützige Wohnbauträger kommen meistens nur zum Zug, wenn bodenpolitische Massnahmen zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus schon Tradition haben, oder der Gemeinde daraus ein direkter Nutzen für die Erfüllung konkreter Anliegen erwächst.

Mit der Untersuchung soll der Spielraum für bodenspezifisches Handeln für gemeinnützige Wohnbauträger untersucht werden. Es geht zum Beispiel um Informationen über das effektiv und latent vorhandene Bodenangebot im eigenen und öffentlichen Besitz, um die Abschätzung der Chancen, mit öffentlichen Landeigentümern ins Geschäft zu kommen, um Fragen der Markttransparenz oder um die Erhellung der Mechanismen, die auf dem Markt zur Bevorzugung oder Ablehnung gemeinnütziger Wohnbauträger führen. Die Ergebnisse sollen zeigen, wo der Schuh drückt, welche bodenspezifischen Strategien den gemeinnützigen Wohnbauträgern dienlich und welche Massnahmen dafür zweckmässig wären.

 

Methoden (Deutsch)

Im Vordergrund steht eine Befragung ausgewählter Gemeinden über deren Bodenreserven, über die lokale Wohnungsnachfrage sowie über die Chancen und Bedingungen einer Zusammenarbeit mit gemeinnützigen Bauträgern bei der Befriedigung dieser Nachfrage.

Projektziele (Deutsch)

Die Studie soll Grundlagen schaffen, welche den gemeinnützigen Bauträgern den Zugang zu Bauland und allenfalls auch überbauten Grundstücken erleichtern. Sie leistet damit einen Beitrag zur Förderung der Träger und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus, welche ein Ziel des Wohnraumförderungsgesetzes WFG darstellt. „Marktanalysen“ ist zudem ein Thema des Forschungsprogramms 2008 – 2011 des Bundesamtes für Wohnungswesen.

Zielerreichung (Deutsch)

Die Resultate wurden anlässlich der Grenchner Wohntage 2009 vorgestellt und diskutiert.

Abstract (Deutsch)

Die Wohnbauland-Reserven der Gemeinden müssen als gering angesehen werden. Wollen die Gemeinden auf ihre weitere Entwicklung mehr Einfluss nehmen können, dann würde sich eine aktivere Bodenpolitik empfehlen. Dies empfiehlt sich vor allem dort, wo gleichzeitig der Mangel an Wohnungen besonders ausgeprägt ist, also in den Grosszentren. In Genf ist die Situation besonders problematisch. Ein erheblicher Mangel an Wohnungen, aber bei gleichzeitig erheblichen Flächenreserven der Gemeinden, ist in touristischen Gemeinden feststellbar. Differenziert man nach Wohnungstypen, dann zeigt sich folgendes Bild:

• In den Grosszentren fehlen vor allem grosse Wohnungen, familienfreundliche Wohnungen und altersgerechte Wohnungen.

• In den touristischen Gemeinden fehlen vor allem kleine Wohnungen, im Vergleich zu allen andern Gemeindetypen aber auch grosse Wohnungen und familienfreundliche Wohnungen

• In allen andern Gemeindetypen fehlen am ehesten familienfreundliche Wohnungen und altersgerechte Wohnungen

Aus der Sicht der vorhandenen Reserven ist der Spielraum für die gemeinnützigen Wohnbauträger insofern, als sie auf eine Zusammenarbeit mit den Gemeinden angewiesen sind, beschränkt. Mitttelfristig bis langfristig könnte nur eine aktivere Bodenpolitik der Gemeinden diesen Spielraum erweitern. Dennoch erlauben die ausgewiesenen Reserven, dass gemeinnützige Wohnbauträger im Wohnungsmarkt wichtige Impulse setzen und mithelfen könnten, Marktlücken zu schliessen. Dies umso mehr als 266 oder 64% der 418 Gemeinden, die sich zu dieser Frage geäussert haben, mindestens eine gewisse Bereitschaft signalisiert haben, mit gemeinnützigen Wohnbauträgern in irgendeiner Form zusammenzuarbeiten. Im Vordergrund steht die Abgabe von Bauland oder Baurechten durch die Gemeinden, sei es zu Marktpreisen oder vergünstigt.

Aus der ergänzenden Befragung, die sich an Bürgergemeinden und verschiedene andere Körperschaften richtete, lassen sich folgende Ergebnisse zusammenfassen. Ca. 40% der Körperschaften, die geantwortet haben, geben an, über keine Reserven zu verfügen. Mit einer Verteilung von 79% zu 21% macht vorhandenes unüberbautes Bauland gegenüber von Flächen mit Verdichtungs- und Erneuerungspotenzial das Hauptpotenzial aus. Die gesamten ausgewiesenen Flächen würden für ca. 17'000 Personen bzw. für ca. 7'500 Wohnungen Platz bieten. Da die Stichprobe nicht repräsentativ ist, ist eine Abschätzung des Potenzials wie bei den Einwohnergemeinden nicht möglich.

Etwa ein Drittel der befragten Körperschaften hat in der Vergangenheit mit gemeinnützigen Wohnbauträgern zusammen gearbeitet. Eine ähnliche Bereitschaft ist auch in Zukunft zu erwarten. Die favorisierte Form der Zusammenarbeit ist eindeutig die Abgabe von Baurechten.

Generell sind die Reserven der Körperschaften an Bauland oder an Flächen mit Verdichtungs- und Erneuerungspotenzial gering. Trotzdem dürfte es sich für den genossenschaftlichen Wohnungsbau lohnen, im einen oder anderen Fall die Initiative zu ergreifen. Vor allem bei Bürgergemeinden oder Kirchgemeinden können Baulandpotenziale und die Bereitschaft zur Zusammenarbeit erwartet werden.

Weiteres Vorgehen (Deutsch)

Veranlassung einer Studie über die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus mit raumplanerischen Mitteln.

Publikationen / Ergebnisse (Deutsch)

Die Publikation "Baulandpotenziale der Gemeinden - eine Chance für den gemeinnützigen Wohnungsbau?" befindet sich auf der Website des Bundesamtes für Wohnungswesen: www.bwo.admin.ch , Pfad: Dokumentation / Publikationen / Forschungsberichte / Wohnungsmarkt.