Projektziele
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Die Auftragnehmerin hat im Rahmen einer Vorstudie (F-8328) die Problematik von Mietzinsdepots untersucht und eine Auslegeordnung präsentiert. Die Vorstudie hat ge-zeigt, dass die geltende Handhabung der Mietzinsdepots unter mehreren Gesichts-punk-ten (Nutzung des Kapitals, administrativer Aufwand, wirtschaftliche Härten) un-befriedigend ist. Aufgrund der Vorstudie hat die Forschungskommission Wohnungswesen (FWW) beschlossen, das Thema zu vertiefen und sich dabei auf auf die Möglichkeit einer Zentralisierung der Depotgelder in einem Fonds zu konzentrieren. Im Rahmen dieses Auftrags sind deshalb
- Schätzungen über die Struktur und das Ausmass der Mietzinsdepots und damit über die Höhe eines allfälligen Fonds vorzunehmen,
- wirtschaftliche Fragen im Zusammenhang mit der Verwendung und Verwaltung des Fonds abzuklären und konkrete Vorschläge zu erarbeiten,
- die Vor- und Nachteile einer zentralen Fondslösung gegenüber alternativen Lösungen wie Kautionsgesellschaften darzustellen,
- die schliesslich präsentierten Vorschläge grob juristisch abzuklären.
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Abstract
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Kurzfassung
1. Ausgangslage und Gegenstand der Untersuchung
Das Mietzinsdepot ist heute die gängige Sicherheitsleistung, mit der sich Vermieter gegen die Situa-tion absichern, dass Mieter ihren Zahlungsverpflichtungen (Mietzahlungen oder Nachbesserungen von Schäden) nicht nachkommen könnten. Knapp 70 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer sind Mieter, sodass eine Vielzahl von Mietzinsdepots in der Schweiz verstreut auf einzelnen, etxra dafür eröffneten und mit dem Zins eines Sparkontos vergüteten Guthaben lagert. Es erstaunt daher nicht weiter, dass sich in jüngster Zeit ein gewisses Unbehagen gegenüber dieser Form der Sicherungshin-terlegung breitmacht.
Die vorliegende Untersuchung greift die Thematik auf und zeigt:
· wie Mietzinsdepots heute gehandhabt werden und welche Vor- und Nachteile damit verbunden sind,
· in welchem Umfang heute Gelder auf Mietzinsdepot-Konten bei den Banken lagern,
· welche Alternativen der Markt heute anbietet und wie diese zu beurteilen sind,
· inwiefern Verbesserungen erzielt werden könnten, ohne die bestehende Struktur der Mietzinsde-pot-Konten zu ändern,
· wie eine Einrichtung aussehen könnte, die die Gelder zentral verwaltet und welche Vor- und Nachteile daraus erwachsen.
2. Die Handhabung der Mietzinsdepot-Konten in der Praxis
Mietzinsdepots erfüllen das Bedürfnis der Vermieter nach Absicherung gegen Mietzinsaus-fälle und Schäden am Wohnraum. Die Mehrzahl der Vermieter stuft das finanzielle Risiko einer Nicht-Hinterlegung von Depots höher ein als den administrativen Mehraufwand, der mit der Abwicklung verbunden ist. Mietzinsdepots sind daher die Regel; die Ausgestaltung hängt jedoch stark von den betreffenden Ver-mietern ab. Die durchschnittliche Höhe des Mietzinsdepots beträgt 1-2 Monats-mieten bei Wohnräumen und 3-6 Monatsmieten bei Geschäftsräumen. Die Höhe des Mietzins-depots wird bestimmt durch die persönliche Einschätzung des Verwalters über Liquidität und Sorgfaltspflicht des Mieters, die Qualität der Liegenschaften, die generelle Situation am Woh-nungsmarkt sowie die allgemeine wirtschaftliche Situation. Obwohl bei den Geschäftsräumen höhere Depots gefordert werden, bekunden Geschäftsmieter weniger Probleme bei der Hinter-legung der Depots als die Mieter von Wohnräumen.
Alternative Sicherungsverfahren werden in der Praxis selten angewendet. Die Mehrzahl der Vermieter steht diesen Verfahren allerdings neutral gegenüber, da die Rückgriffsmöglichkeiten auf den Mieter im Garantiefall denjenigen von Mietzinsdepot-Konten entsprechen.
Die heutige Handhabung der Mietzinsdepots hat folgende Vorteile:
· Das Verfahren ist für beide Seiten leicht verständlich und transparent.
· Die Mietzinsdepots schützen den Vermieter vor nicht gezahlten Monatsmieten und Schäden am Wohnraum.
· Vermieter und Mieter handeln die Depots individuell aus. Die Qualität der Liegenschaften und der Leerwohnungsbestand beeinflussen daher die Höhe der Depotforderung.
· Durch die Garantieleistungen erfolgt die Selektion des Mieters nicht einzig über seine wirt-schaftliche Leistungsfähigkeit. Dies gibt auch finanziell schwächeren Mietern die Chance, eine adäquate Wohnung zu finden.
Diesen Vorteilen stehen jedoch mehrere Nachteile gegenüber:
· Mietzinsdepots sind eine Kapitalanlage mit schlechter Verzinsung.
· Mietzinsdepots können zu Liquiditätsproblemen bei den Mietern führen. Dieses Liquiditäts-problem verstärkt sich, wenn die Mieter beim Umzug bereits ein neues Depot hinterlegen müssen, während das Depot aus dem alten Mietverhältnis noch nicht aufgelöst worden ist.
· Die Verwaltung der Mietzinsdepots ist für die Banken mit hohem administrativen Aufwand verbunden.
Die Gespräche haben ergeben, dass die Vermieter sich trotz der Entspannung auf dem Markt für Wohnungen wie für Geschäftsräume zunehmend durch Mietzinsdepots absichern. Lieber senken die Vermieter den Mietzins, als dass sie vollständig auf eine Sicherungshinterlegung verzichten würden. Die Problematik der Mietzinsdepots und die mit ihnen verbundenen Probleme werden somit in den kommenden Jahren nichts von ihrer Aktualität einbüssen.
3. Die volkswirtschaftliche Dimension der Mietzinsdepot-Konten
Im Rahmen einer Erhebung bei den Banken wurde die Dimension der Mietzinsdepot-Konten ermit-telt. Die Ergebnisse sind nachfolgend dargestellt.
· Gesamtbestand: 1,68 Mrd. Franken
· Anzahl Konten: 672'000 Konten
· Durchschnittlicher Kontobetrag aller Konten: 2'500 Franken
· Durchschnittlicher Kontobetrag bei Wohnräumen: 2'200 Franken
· Durchschnittlicher Kontobetrag bei Geschäftsräumen: 4'700 Franken
Þ Durchschnittlich leistet jeder dritte Mieter einer Mieter- und Genossenschafterwohnung ein Depot in Höhe von 2,2 Monatsmieten.
Þ Die Depots von Geschäftsräumen machen rund 20 Prozent der gesamten Depotguthaben aus.
Þ 2 Prozent aller Guthaben auf Mietzinsdepot-Konten werden zu Garantiefällen. Garantiefälle treten häufiger ein bei Mietzinsdepot-Konten von Wohnräumen und bei überdurchschnittlich hohen Depotbeträgen.
Þ Zwischen 1994 und 1998 ist die Anzahl der Mietzinsdepot-Konten um fast 40 Prozent gestiegen. Im selben Zeitraum haben auch die Transaktionen (Eröffnungen/Schliessungen) stark zugenommen. Einem Bestand an 100 Mietzinsdepot-Konten stehen durchschnittlich 40 Transaktionen gegenüber.
Þ Die durchschnittliche Verweildauer der Guthaben auf den Konten beträgt rund 5 Jahre.
Þ Bei der Mehrzahl der Konten sind die Zinserträge während der Laufzeit der Mietverhältnisse nicht blockiert.
Þ In den Westschweizer Kantonen ist die Häufigkeit von Depots höher und der Depotbetrag in Monats-mieten grösser als im gesamtschweizerischen Durchschnitt.
Þ In den städtischen Agglomerationen ist das Depot überdurchschnittlich hoch, was auf höhere Mietzinzen, eine stärkere Konzentration von Geschäftsräumen und eine höhere Depotförderung in Monatsmieten zurückzuführen ist.
Þ Die Guthaben auf Mietzinsdepot-Konten betragen rund 0,7% der gesamten Sparguthaben in der Schweiz. Im Vergleich zum gesamten Bestand an Sparkonten sind die Mietzinsdepot-Konten somit von untergeordneter Bedeutung.
4. Bestehende Alternativen zum Mietzinsdepot-Konto
Derzeit werden auf dem Markt einige Alternativen zu einer Sicherungshinterlegung auf einem Sparkonto angeboten. Es sind dies in erster Linie Bürgschafts-Genossenschaften (Bürgschafts-gesellschaft AG, Bürgschaftsgenossenschaft freier Initiativen Dornach BFI) oder die Alba-Versicherung. Die Alternativen bauen im wesentlichen darauf auf, dem Mieter eine Liquidi-tätsersparnis zu ermöglichen. Die Deckung eines Teils oder der gesamten Forderungen durch die Gesellschaft bezahlt der Mieter mit einem Betrag, der in der Regel leicht über der Rendite liegt, die er mit einer alternativen Anlage seiner Mietzinsdepot-Gelder erzielen könnte. Dies führt jedoch zu folgendem Problem:
Die individuelle Deckung des Mietzinsdepots, wie sie beim Mietzinsdepot-Konto gegeben ist, besteht bei den Alternativen nicht mehr. Daraus ergibt sich die Gefahr einer "negativen Auslese": Die Alternative ist für die liquiden Mieter zu teuer, sie wird nur von Mietern mit Liqui-ditäts-problemen genutzt. Bei ihnen handelt es sich aber um "schlechte Risiken", die das Insolvenzrisiko der ge-samten Einrichtung erhöhen. Aufgrund des höheren Riskos kann das Produkt nicht billiger ange-boten werden bzw. wenn es billiger angeboten wird, muss man die schlechten Risiken über einen rigiden Selektionsprozess ausschalten wie z.B. bei der Alba-Versicherung. Die alternativen Verfahren werden deshalb die aktuelle Handhabung des Mietzinsdepot-Kontos kurzfristig nicht ersetzen können.
5. Mögliche Verbesserungen unter Beibehaltung der bestehenden Strukturen
Eine Alternative, die weiterhin am Grundprinzip der Mietzinsdepot-Konten festhält und gleich-zeitig die Chance einer besseren Anlage der Gelder bietet, ist das "Mietzinsdepot-Fonds-konto" (bei dem der Mieter direkt Fondsanteile erwirbt) bzw. das "Mietzinsdepot-Konto mit Ertrags-beteiligung" (bei dem der Mieter an der Ertragsentwicklung eines Fonds beteiligt wird).
Die Möglichkeiten eines "Mietzinsdepot-Fondskontos" sind wie folgt zu bewerten:
· Ein- und Austrittszeitpunkt sowie Dauer der Anlage sind durch die Gegebenheiten des Mietverhältnisses festgelegt. Der Mieter hat demnach keine Möglichkeiten, auf Entwicklungen am Kapitalmarkt adäquat zu reagieren. Im ungünstigsten Fall kauft der Mieter die Fondsanteile teuer und muss sie billig verkaufen.
· Die Mietzinsdepots haben eine durchschnittliche Laufzeit von 5 Jahren. Die Rendite von An-lagefonds liegt jedoch nur längerfristig über der Verzinsung von Sparkonten. Kurzfristig ist die höhere Rendite aufgrund der Wertschwankungen nicht garantiert. Zudem vermindern bei kurzen Laufzeiten die Depotgebühren die Rendite erheblich.
· Das "Mietzinsdepot-Fondskonto" erfordert einen hohen administrativen Aufwand im Ver-gleich zum Mietzinsdepot-Konto. Die geringen Depotbeträge von Mietzinsdepot-Konten verstärken dieses Problem.
· Aufgrund der Wertschwankungen entspricht der Wert des Kontos im Garantiefall eventuell nicht mehr dem Depotwert. Die Höhe des Depots muss daher bei Wertschwankungen angepasst werden, was wiederum administrativ aufwendig ist.
Das "Mietzinsdepot-Konto mit Ertragsbeteiligung" kann gegenüber dem "Mietzinsdepot-Fonds-kontos" den Trade off zwischen Ertrag und Kosten der Kontoführung verbessern. Auch die gerin-gen Beträge der Mietzinsdepots sind nicht mehr problematisch, da der einzelne Mieter keine Fondsanteile erwirbt. Die prinzipielle Schwierigkeit, dass die Einlage mit Beendigung des Miet-verhältnisses aufgelöst werden muss und deshalb für Fondsanteile zu kurze Laufzeiten aufweist, kann jedoch auch über ein "Mietzinsdepot-Konto mit Ertragsbeteiligung" nicht verringert werden. Aus diesem Grund müssen Effizienz und Durchführbarkeit dieser Ansätze erheblich in Frage gestellt werden.
6. Zentralisierung der Mietzinsdepots durch die "Mietzinsdepot-Genossenschaft"
Eine Alternative zu den einzelnen Konten ist die Zentralisierung der Gelder mit dem Ziel, diese effizienter zu verwalten und anzulegen. Eine zentrale Anlage der Gelder kann in einem Fonds, ge-nauer gesagt in einem Anlagefonds, erfolgen. Da weiterhin die Garantien, die mit den Mietzins-depots verbunden sind, sichergestellt werden müssen, muss zwischen Fonds und Vermieter/Mieter eine Gesellschaft zwischengeschaltet werden, die die Abwicklung der Garantien und die Anlage der Gelder übernimmt. Dies führt zum Konstrukt einer "Mietzinsdepot-Genossenschaft".
6.1. Das Konstrukt der "Mietzinsdepot-Genossenschaft"
Die "Mietzinsdepot-Genossenschaft" ist die bisher weitreichendste Alternative und ent-fernt sich deutlich von der heutigen Handhabung. Sie ist in ihren Grundzügen wie folgt ausgestaltet:
· Die Verwaltung der Mietzinsdepots untersteht nicht mehr den Banken. Stattdessen erfolgt eine Zentralisierung der Konten durch die Mietzins-depot-Genossenschaft.
· Die Mietzins-depot-Genossenschaft leistet als Bürgschafts- bzw. Garantieversprechen, dass der Vermieter im Falle einer berechtigten Forderung den Depotbetrag erhält.
· Bei einem Wohnungswechsel wird das Vertragsverhältnis nicht aufgelöst. Die Einlage ist somit nicht mehr an das Mietverhältnis gebunden. Im Falle eines Wohnunsgwechsels muss der Mieter die Genossenschaft über die veränderten Daten informieren und gegebenenfalls die Differenz des Depots zwischen altem und neuem Mietverhältnis einbezahlen.
· Wirtschaftlich schlechter gestellte Mieter können den Depotbetrag in Raten einbezahlen. Der Vermieter erfährt nichts von der Ratenzahlung; die Mietzinsdepot-Genossenschaft gibt dem Vermieter bereits ab Vertragsunterzeichnung die volle Sicherheit.
· Ausfälle der Genossenschaft, die sich aus nicht gedeckten Garantiefällen (aufgrund von Ratenzahlungen, dem Übergang von einem altem zum neuen Mietverhältnis, Wertschwan-kun-gen am Kapitalmarkt) ergeben, und bei denen kein Regress auf den Mieter genommen werden kann, müssen die Mieter durch eine kleine Prämie (das Versicherungsprozent) abdecken.
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