Vergleichsmiete im Mietrecht

• Research unit: FHO
• Project number: F-8743

Key words (German)

Vergleichsmiete

Hedonische Bewertung

Mietrecht

Short description (German)

Vornahme gewisser Abklärungen im Vorfeld der Vernehmlassung zu einer Mietrechtsrevision

Methods (German)

Expertenmeinungen

Project aims (German)

Im Vorfeld der Vernehmlassung zu einer Mietrechtsrevision sind gewisse Abklärungen vorzunehmen. Einerseits soll eine Beurteilung der in der "Arbeitsgruppe Mietrecht" getroffenen Entscheide hinsichtlich Bandbreiten, zugrundeliegenden Mietverträgen und der vorliegenden Eigentümerstruktur vorgenommen werden. Zu den genannten Punkten werden noch detailliertere Aussagen erwartet. Weiter werden Lösungsvorschläge/Einschätzungen hinsichtlich einiger Spezialfragen (Nebenkosten, Erneuerungen, Korrekturumfang bei Missbrauch, Zu-/Abschlagstabelle) sowie Überlegungen zum weiteren Vorgehen erwartet.

Weiter sollen vergleichende Objektschätzungen vorgenommen werden.

Im Rahmen der Anpassung der Fragebogen der Mietpreisindexerhebung (LIK-Revision 2010) sollen wichtige Erfordernisse einer Nutzung der entsprechenden Daten im Bereich "Datengrundlagen für Vergleichsmieten" in den revidierten Fragebogen integriert werden.

Achievement of aims (German)

Die diversen Abklärungen konnten durchgeführt werden.

Die Objektschätzungen wurden von allen fünf Anbietern für alle 24 besichtigten Objekte durchgeführt.

Abstract (German)

Die Anpassungen am Fragebogen der Mietpreiserhebung zur Berechnung des Mietpreisindexes werden ab der LIK-Revision Dezember 2010 umgesetzt.

Die Objektschätzungen wurden anhand von 24 Objekten durchgeführt. Diese wurden allesamt von Sachverständigen besucht und die Fragebogen vor Ort ausgefüllt. Danach wurden die Fragebogen den Anbietern hedonischer Modelle übermittelt und durch diese eine Mietpreisschätzung für alle Objekte vorgenommen. Generelle Aussage: Je besser die Inputdaten der einzelnen Modelle waren, desto bessere Schätzresultate lieferten die Modelle.

Zu folgenden weiteren Punkten wurden Abklärungen durchgeführt:

• Bandbreitenfrage (90%), allfällige Variation der Bandbreiten in Abhängigkeit verschiedener Parameter
• Popularisierung hedonischer Modelle (einfache, verständliche Beschreibung)
• Auswirkungen der Berücksichtigung von höchstens fünfjährigen Mietverträgen zur Berechnung der hedonischen Modelle
• Fragen des Einbezugs weiterer Eigentümerkategorien als die den meisten bestehenden hedonischen Modellen zugrundeliegenden Daten institutioneller Eigentümer (periodische Korrektur der "bestehenden" Modelle? Integration der Daten in bestehende Modelle? Grundlagendaten für eigenes Modell?)
• Berücksichtigung des Unterschiedes von unterschiedlich definierten Netto- und Bruttomieten, d.h. Vergleichbarmachung für Herleitung der hedonischen Modelle resp. für die Beurteilung des Einzelfalles (Überprüfung von Mietzinsen auf Missbräuchlichkeit). Vor- und Nachteile der verschiedenen Varianten
• Berücksichtigung von Erneuerungen
• Notwendigkeit und Möglichkeiten einer Zu-/Abschlagstabelle für nicht in den Modellen berücksichtigte Variablen
• Auswirkungen des Poolings verschiedener Modelle auf das Ergebnis
• Möglichkeiten der qualitativen Beurteilung der hedonischen Modelle (Prüfinstanz, Prüfverfahren, qualitative Anforderungen, out-of-sample-Test)
• Korrekturumfang bei festgestelltem Missbrauch
• Fragen der Implementierung eines Vergleichsmietemodells

Follow up (German)

Infolge des Abbruchs der Mietrechtsrevision (Entscheid des Nationalrates vom September 2010) werden keine weiteren Abklärungen durchgeführt oder Vorbereitungsarbeiten für die Implementierung einer Vergleichsmiete in Angriff genommen resp. weitergeführt.

Publications / Results (German)

diverse interne Berichte

BFS-Fragebogen für Mietpreisindexerhebung/-berechnung wird ab LIK-Revision Dezember 2010 eingesetzt