Die Studie ist in die folgenden drei Schwerpunkte gegliedert:
1. Einbettung der Studie in die Gesetzgebung und in die aktuelle Diskussion:
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Darstellung der Lex Koller und deren Wirkungsbereich sowie vorgesehene Abschaffung der Lex Koller;
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Erwartungen der öffentlichen Hand, der Interessengruppen sowie des breiten Publikums bei Aufhebung der Lex Koller;
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Erwartungen wichtiger Akteure aus den Bau- und Immobilienmärkten mittels qualitativer Interviews;
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Abgrenzung der Untersuchung, d.h. sämtliche relevanten Teilmärkte exklusive Zweitwohnungsmärkte in den Tourismusgebieten, exklusive Auswirkungen des freien Personenverkehrs mit der EU.
2. Erstellen eines Wirkungsmodells der relevanten Teilmärkte:
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Darstellung der Funktionsweise der Immobilienmärkte: Welche Aspekte der Immobilienmärkte (z.B. Mieten, Betriebs- und Unterhaltskosten, Transaktionspreise, Renditeliegenschaften, Erstwohnsitze, Zweitwohnsitze, Baulandkäufe und Entwicklungen auch im Bereich Wohneigentum, weitere) sind überhaupt durch die Lex Koller direkt oder indirekt reguliert bzw. würden bei einer Abschaffung potenziell Veränderungen erfahren? Welche Aspekte werden von der Lex Koller gar nicht tangiert (z.B. Geschäftsliegenschaften, Nachfrage nach Mietwohnungen durch Mieter, Erstwohnsitze für Ausländer mit Niederlassung, weitere)?
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Weshalb könnte die Aufhebung überhaupt Auswirkungen zeitigen und wie sind die Wirkungsmechanismen?
Beispiel Renditeliegenschaften mit Mietwohnungen: Ausländische Eigentümer könnten sich in der Vermietung systematisch anders verhalten als inländische Eigentümer oder sie könnten andere Kostenstrukturen aufweisen, beispielsweise bei Betrieb, Unterhalt oder Instandsetzung. Sie könnten andere Renditeerwartungen haben als Schweizer Investoren. Auswirkungen könnte die Aufhebung der Lex Koller dann haben, wenn sich ausländische Investoren in gewissen (Teil)bereichen (systematisch) anders verhalten als Schweizer Investoren;
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In dieses Wirkungsmodell werden die Erwartungen/Befürchtungen bei Aufhebung der Lex Koller eingeordnet. Die entsprechenden Argumente können richtig eingeordnet werden.
3. Empirische Fundierung und Ableitung von Forschungsbedarf:
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Sind ausländische Investoren überhaupt an Investitionen in Schweizer Wohnimmobilien interessiert?
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Unter welchen Bedingungen?
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In welchem Ausmass?
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Verhalten sich ausländische Investoren bei der Vermietung oder bei Betrieb, Unterhalt und Instandsetzung ihrer Immobilien anders als Schweizer Investoren?
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Welcher Teil des Schweizer Immobilienmarkts ist heute überhaupt liquide? Gibt es Gründe dafür, weshalb dies mit der Aufhebung der Lex Koller anders sein sollte?
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Könnten inländische Anleger, beispielsweise PK, aufgrund des Auftretens einer zusätzlichen Konkurrenz weniger Schweizer Immobilien kaufen? Hätte dies Auswirkungen auf die Renditen der PK-Anlagen?
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Würde aufgrund ausländischer Investoren in der Schweiz mehr gebaut? Welches wären die Auswirkungen (Zersiedelung, Städtebau & Architektur, Grossprojekte, Bauindustrie insgesamt etc.)?
- Gibt es regionale Unterschiede bei den Erwartungen?
