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Forschungsstelle
BWO
Projektnummer
F-8417
Projekttitel
Die Renovation von Miet- und Eigentümerwohnungen in der Schweiz 2001 - 2003. Ergebnisse der Mietpreis-Strukturerhebung 2003

Texte zu diesem Projekt

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Schlüsselwörter
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Erfasste Texte


KategorieText
Schlüsselwörter
(Deutsch)

Renovationen

Mietwohnungen

Eigentümerwohnungen

Mietpreis-Strukturerhebung 2003

Renovationstätigkeit

Kurzbeschreibung
(Deutsch)

Obwohl vielerorts von einem steigenden Renovationsbedarf oder gar Renovationsrückstand im schweizerischen Wohnungs- und Gebäudebestand gesprochen wird, gibt es bislang keine repräsentativen gesamtschweizerischen Angaben über die aktuelle Renovationstätigkeit. Die Mietpreis-Strukturerhebung 2003 des Bundesamtes für Statistik liefert dafür aufschlussreiche und repräsentative gesamtschweizerische Angaben für über 80'000 Eigentümerwohnungen und über 110'000 Mietwohnungen. Zu jeder Massnahme wurde das Jahr der Durchführung erhoben, bei Mietwohnungen auch, ob sie den Mietpreis resp. die Nebenkosten beeinflusst hat. Einheitliche Messgrösse ist die durchschnittliche jährliche Renovationsrate auf der Basis der (gewichteten) Renovationsmassnahmen in den Jahren 2001-2003. Für Zeitreihen und zur Beurteilung der zeitlichen Entwicklung der Renovationstätigkeit sind die Daten dagegen nicht geeignet.

Methoden
(Deutsch)
Auswertung und Analyse eines umfassenden Datensatzes (Mietpreis-Strukturerhebung 2003)
Projektziele
(Deutsch)

Die Arbeit soll gesamtschweizerische Angaben zur aktuellen Renovationstätigkeit an Miet- und Eigentümerwohnungen in der Schweiz liefern. Sie soll einen allgemeinen Überblick geben, sich jedoch auf die Renovationsmassnahmen an - potentiell renovationsbedürftigen - Altwohnungen aus den Bauperioden vor 1981 konzentrieren.

Aus der Analyse soll geschlossen werden können, ob ein Renovationsstau, wie oft postuliert wird, tatsächlich vorhanden ist. Ebenso sollen die die Renovationstätigkeit bestimmenden Faktoren herausgeschält werden.

Zielerreichung
(Deutsch)
Die Daten konnten wie geplant ausgewertet werden. Es liegen gesamtschweizerische Angaben zur Renovationstätigkeit vor.
Abstract
(Deutsch)

Das Wichtigste in Kürze

Über drei Viertel aller Mietwohnungen und nahezu zwei Drittel aller Eigentümerwohnungen sind vor 1981 errichtet worden. In absoluten Zahlen sind das rund 1,5 Mio. Altbau-Mietwohnungen und 0,7 Mio. Altbau-Eigentümerwohnungen. Sie sind damit in einem Alter, wenn grössere Erneuerungsarbeiten fällig werden, um die Substanz zu erhalten und die Wohnungen an gewandelte Wohngewohnheiten und Marktbedingungen anzupassen. Erhaltung und Erneuerung dieses Wohnungsbestandes sind also von eminenter wohnungspolitischer Bedeutung. Gründliche Kenntnisse darüber sind mindestens so wichtig wie über die Neubautätigkeit. Detaillierte gesamtschweizerische Informationen hat es dazu bislang nicht gegeben und werden hier erstmals vorgelegt. Von einer kontinuierlichen Erhebung und systematischen Marktbeobachtung ist man noch weit entfernt.

Wie viele Miet- und Eigentümerwohnungen werden derzeit jährlich renoviert? Was wird dabei renoviert? Welche Faktoren beeinflussen Art und Umfang von Renovationsmassnahmen? Welche Folgen ergeben sich daraus für Mieten und Hypothekarzinse?

Der vorliegende Bericht liefert dazu aktuelle Angaben für die gesamte Schweiz und den Zeitraum 2001–2003. Im Vordergrund steht die Renovation von Altbau- Miet- und Eigentümerwohnungen (Baujahr vor 1981).

Grundlage ist die Mietpreisstrukturerhebung 2003 des Bundesamtes für Statistik. Sie liefert Angaben für rund 110'000 Mietwohnungen und 80‘000 Eigentümerwohnungen in sechs unterschiedlichen Gebäudekategorien. Zwölf Renovationsmassnahmen wurden erfasst, darunter die Erneuerung von Küche und Bad, der Einbau neuer Fenster, die Wärmedämmung der Fassade und auch einfache Pinselrenovationen.

Altbau-Mietwohnungen werden insgesamt seltener renoviert als Altbau-Eigentümer­woh­nungen. Die jährliche Renovationsquote der Altbau-Eigentümerwohnungen ist mit 9,8% um ein Fünftel grösser als jene der Mietwohnungen mit 8,2%. Darin sind alle erfassten Massnahmen bis hin zur Pinselrenovation eingeschlossen.

Malerarbeiten, Erneuerung der Bodenbeläge und der Einbau neuer Fenster sind generell mit Abstand am häufigsten. Im Mittelfeld liegen die Erneuerung von Heizung, Küche und Bad. Vergleichsweise selten ist die Wärmedämmung der Fassade.

Bei Mietwohnungen wird die Renovationsquote vor allem durch das Gebäudealter und die Art des Vermieters beeinflusst. Die Renovationstätigkeit setzt auf breiter Front erst bei den Wohnungen ein, die vor 1981 gebaut worden sind. Genossenschaften haben erheblich mehr und intensiver renoviert als andere Vermieter.

Bei Altbau-Eigentümerwohnungen werden auch Wohnungen aus den achtziger Jahren bereits renoviert. Ausschlaggebend ist das Jahr des Einzugs. Denn renoviert wird primär vor dem Einzug in einen Altbau, danach nur noch punktuell. Erst bei einer Wohndauer von 30 Jahren kommt es wieder zu umfangreicheren Renovationen. Eine Einschränkung gilt: Ältere Personen scheuen die Umtriebe und schieben Renovationen häufig auf die nächste Generation ab.

Das Wohnungsmarktsegment, dem eine Wohnung zugeordnet ist, beeinflusst erheblich Art und Ausmass von Renovationsmassnahmen. Generell gilt: je einfacher eine Wohnung und je tiefer die Miete oder der Hypothekarzins, umso weniger wird renoviert; je gehobener der Wohnstandard und je teurer die Wohnung, umso mehr wird in Renovationsmassnahmen investiert. Das gilt für Miet- ebenso wie für Eigentümerwohnungen.

Unter den Mietwohnungen gehört jede vierte dem „einfachen“ Segment an, rund zwei Drittel dem mittleren und jede zwölfte dem gehobenen Segment. Bei den Eigentümerwohnungen sind die Relationen in etwa umgekehrt.

Im „einfachen“ Segment sind die Wohnkosten vergleichsweise tief, die Ausstattung ist einfach und der Wohnungszustand ist eher mässig. Dort wird nur das Minimum renoviert. Demgegenüber sind im „gehobenen“ Segment die Wohnkosten hoch und Ausstattung und Zustand der Wohnung sind gut bis sehr gut. Hier wird viel und aufwendig renoviert. Das mittlere und grösste Segment rangiert dazwischen.

Erklären lassen sich diese Unterschiede zwischen den Segmenten mit zwei Faktoren, die nicht erhoben worden sind: der Qualität der Wohnlage und der Zahlungskraft der Bewohner. In einer ungünstigen Wohnlage lässt sich nur eine Klientel mit geringer Zahlungskraft nieder, die als Mieter oder Eigentümer auch keine teuren Renovationen verkraftet. In einer guten Wohnlage erwartet eine zahlungskräftige Klientel hohe Wohnungsqualität und ist bereit und in der Lage, für entsprechende Renovationen zu zahlen. Die Wohnlage ist letztlich für das Marktpotential und die Art der Renovation entscheidend.

Renovationen können sich im Einzelfall erheblich auf die Mietpreise resp. Zinsen und Amortisationen auswirken. Es ist jedoch immer nur ein Teil von renovationsbedingten Kostensteigerungen betroffen: nur bei jeder vierten renovierten Altbau-Mietwohnung steigt der Mietzins, im Durchschnitt um 17%. Nur bei 7% der renovierten Altbau-Eigentümerwohnungen werden dafür zusätzliche Bankmittel aufgenommen, die sich in höheren Hypothekarzinsen und Amortisationen niederschlagen.

Aufs Ganze gesehen verteuern die Renovationsaufschläge das Wohnen nur geringfügig. Die Mietausgaben für Altwohnungen erhöhen sich nur um 0,3%. Bei Eigentümerwohnungen liegt der entsprechende Gesamtwert für Hypothekarzinse und Amortisationen etwas höher, aber immer noch unter einem Prozent.

Kritisch ist die Situation vor allem im „einfachen“ Segment des Mietwohnungsmarktes. Jede vierte Mietwohnung gehört ihm an. Dort wird für die Substanzerhaltung zu wenig investiert, ganz zu schweigen von „energetischer Sanierung“. Denn grössere und teure Renovationen sind bei den Bewohnern kaum durchsetzbar und daher unwirtschaftlich. Aus volkswirtschaftlicher Sicht ist es jedoch zweckmässig, den Minderbemittelten auch längerfristig preisgünstige Altbauwohnungen anbieten zu können. Für deren Renovation braucht es Drittmittel. Diese Mittel zu beschaffen und zweckmässig einzusetzen ist wohl schwieriger als die Wohnungen selbst zu renovieren.


Abstract
(Französisch)

Resumé

Plus de trois quarts de tous les logements locatifs et près de deux tiers des logements en propriété ont été construits avant 1981. En chiffres absolus, cela représente près de 1,5 mio de logements locatifs et près de 0,7 mio de logements en propriété pour lesquels il faut, ou il faudra bientôt, réaliser des travaux de rénovation relativement conséquents pour maintenir leur valeur et les adapter à de nouvelles habitudes et conditions de marché. Le maintien et la rénovation de ce parc immobilier revêtent donc une importance considérable en matière de politique du logement. Par conséquent, il est tout aussi important de disposer de connaissances sur ce sujet que de connaissances sur les activités de construction de nouveaux objets. Pourtant, il n'existait pas, jusqu'à aujourd'hui, d'informations détaillées au niveau national. On est encore loin d'un recensement permanent et d'une observation systématique du marché.

Combien de logements en location ou en propriété sont actuellement rénovés par année ? Sur quoi portent les rénovations ? Quels facteurs influencent la nature et l’ampleur des travaux ? Quels effets ces derniers ont-ils sur les loyers et les intérêts hypothécaires ?

Le présent rapport, qui porte sur la période 2001–2003, fournit des réponses actuelles pour l'ensemble de la Suisse. L'accent a été mis sur la rénovation d'anciens logements en location ou en propriété (construits avant 1981).

L’étude s’est basée sur les données de l’enquête de structure sur les loyers réalisée en 2003 par l'Office fédéral de la statistique, qui a porté sur près de 110 000 logements locatifs et 80 000 logements en propriété répartis dans six catégories différentes. Douze types de travaux ont été pris en compte, parmi lesquels la rénovation de la cuisine et de la salle de bains, le remplacement des fenêtres, l’isolation de la façade ou encore des travaux de peinture simples.

D’une manière générale, les logements locatifs sont moins souvent rénovés que les logements en propriété. Le taux de rénovation des premiers se situe à 8,2 %. Il est inférieur d'un cinquième à celui des seconds (9,8 %). Ces chiffres englobent tous les types de travaux, y compris de peinture.

Le rafraîchissement de la peinture, la rénovation des sols et la mise en place de nouvelles fenêtres sont de loin les types de travaux de rénovation les plus fréquents. On trouve ensuite la rénovation du chauffage, de la cuisine et de la salle de bains. En comparaison, on ne procède que rarement à l'isolation de la façade.

Pour les logements loués, le taux de rénovation dépend avant tout de l'âge du bâtiment et du type de bailleur. Ce n'est que pour des habitations construites avant 1981 que l’on peut constater une forte activité en matière de rénovation. A cet égard, les coopératives sont nettement plus entreprenantes que les autres types de bailleurs.

En ce qui concerne les appartements en propriété, on constate que des appartements construits dans les années 80 ont déjà été rénovés. Tout dépend de l'année d'emménagement. En effet, on effectue des travaux principalement avant d'emménager dans un logement déjà existant ; une fois qu’on y habite, on ne le fait plus que de manière ponctuelle. Ce n'est qu'après l’avoir occupé 30 ans que l'on procède à nouveau à des rénovations plus importantes, à une nuance près : les personnes âgées, rebutées par l’ampleur de la tâche, laissent souvent à la prochaine génération le soin d'effectuer ces travaux.

La nature et l’ampleur des travaux sont pour une bonne part fonction du segment de marché dans lequel se trouve l’habitation. Globalement, plus le standing, le loyer ou les intérêts hypothécaires du logement sont bas, moins ce dernier sera rénové ; plus le standing et le prix sont élevés, plus on investira dans des travaux de rénovation. Ceci vaut aussi bien pour les logements en location qu'en propriété.

Près d'un quart des logements locatifs font partie du segment « simple », près de deux tiers du « moyen » et un douzième du « luxueux ». En ce qui concerne les logements en propriété, ces proportions sont quasiment inversées.

Dans le segment « simple », le coût du logement est comparativement bas, l'aménagement simple et l'état relativement moyen. En termes de rénovation, seul le minimum est fait. En comparaison, les coûts de logements dans le segment « luxueux » sont élevés et l'aménagement ainsi que l'état sont bons, voire très bons. Dans ce segment, on ne lésine pas sur les rénovations. Le segment « moyen », le plus grand, qui se trouve entre les deux, se situe entre ces deux extrêmes.

Deux facteurs, ignorés de l’enquête, sont à la source de ces différences : la situation du logement, d’une part, la capacité financière de ses occupants, d’autre part. Si l’emplacement est défavorable, seule une clientèle modeste s'installera ; qu’elle soit locataire ou propriétaire, elle n'aura pas les moyens d’investir dans de grands travaux. S’il est favorable, on aura affaire à une clientèle qui a des exigences élevées en matière de qualité et qui a les moyens d’en payer le prix. Bref, la situation du logement détermine son potentiel sur le marché ainsi que la nature des travaux de rénovation.

Selon les cas, ceux-ci peuvent avoir un impact considérable sur le prix du loyer ou sur les intérêts et les amortissements. Toutefois, cela ne concerne qu'une partie des augmentations de coûts dues à des rénovations : le loyer n'augmente que pour un quart des appartements rénovés, la hausse se situant, en moyenne, à 17 %. Concernant les logements en propriété, seuls 7 % des propriétaires recourent à des emprunts supplémentaires entraînant une augmentation des intérêts hypothécaires et des amortissements.

Dans l'ensemble, le coût des rénovations ne renchérit guère le prix du logement. Les dépenses de loyer pour de vieux logements n'augmentent que de quelque 0,3 %. Dans le cas des logements en propriété, cette valeur globale est légèrement plus élevée en ce qui concerne les intérêts hypothécaires et les amortissements ; cependant elle reste en deçà du pour cent.

La situation pose problème avant tout dans le segment « simple » du marché locatif, qui représente un logement locatif sur quatre : on n'investit pas suffisamment pour maintenir la valeur, sans même parler de rénovations dans une optique d’économie d'énergie. En effet, il n'est guère possible, et donc pas rentable, de faire passer des rénovations importantes et chères auprès des habitants. Du point de vue économique, il serait toutefois judicieux de pouvoir proposer à long terme des vieux logements aux personnes qui disposent de peu de moyens. Leur rénovation nécessite des fonds de tiers. Assurément, il est plus difficile d’obtenir et d’utiliser à bon escient de tels fonds que de réaliser les travaux de rénovation.

Publikationen / Ergebnisse
(Deutsch)
Der Forschungsbericht existiert als Web-Publikation auf der Homepage des BWO:
http://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00108/