The SNL-rental value structure of existing tenancies

• Research unit: FHO
• Project number: F-8358

Key words (German)

SNL-Mietpreisstruktur
Bestehende Mietverhältnisse
Teilrevision des Mietrechts
Hedonische Methoden zur Preisbestimmung
Vergleichsmiete
Mietzinsgeraden

Short description (German)

In der Forschungsarbeit wird versucht, für die Eichung der SNL-Mietzinsgeraden so weit wie möglich die offiziellen Quellen zu benützen (Originalantworten aus den Fragebögen der Mietpreiserhebungen) und nur allfällige Lücken mittels speziell durchzuführender Erhebungen auf Mieter- und Vermieterseite zu schliessen.
Da keine der zur Verfügung stehenden Datenquellen mit den anderen vollständig kompatibel ist, müssen die verschiedenen Fragen aufgrund verschiedener Samples bearbeitet werden. Dafür müssen die jeweils relevanten Samples gebildet werden. Die umweltbedingten Eigenwerte werden bestimmt. Die SNL-Eigenschaften werden ins Programm eingegeben und die Standortgüten berechnet. Das Korrelations- und Regressionsprogramm wird erweitert, die Mietzinsgeraden für die verschiedenen Test-Wohnungskategorien berechnet und deren Charakteristiken analysiert.
Schliesslich werden in einem speziell geschaffenen Simulationsprogramm die Auswirkungen berechnet, welche die Mitberücksichtigung der einen oder andern Teilmärkte auf den konkreten Vollzug des neuen Mietrechts haben würde.

Methods (German)

Korrelations- und Regressionsanalyse von Daten aus Mietzinserhebungen statistischer Ämter. Simulation des Verhaltens verschieden definierter Wohnungsmärkte.

Project aims (German)

Im Rahmen der Teilrevision des Mietrechts wird geprüft, ob das SNL-Computermodell des Beauftragten als Arbeitsinstrument zur Erhebung der Vergleichsmiete verwendet werden könnte. Es wird auch abgeklärt, ob alle Mietverhältnisse (gleichgültig ob bestehend oder neu ausgehandelt) mit ein und demselben Modell beurteilt werden können.
Dazu werden die Einflüsse folgender Faktoren auf die Mietzinsgeraden bestehender und neu ausgehandelter Mietverhältnisse analysiert:
- Mietdauer
- Renovation (dabei wird auch geprüft, ob das Punktesystem des BFS zur Berechnung fiktiver Baujahre dem SNL-Test standhält)
- Mietverhältnis (freier Markt, Genossenschaftswohnungen, subventionierte Wohnungen)
- Altwohnungen/Neuwohnungen

Achievement of aims (German)

Es konnte gezeigt werden, dass die SNL-Gesetzmässigkeiten sowohl für das aktuelle Mietangebot wie auch für schon bestehende Mietverhältnisse Gültigkeit haben.

Abstract (German)

Das SNL-Computermodell des Autors kann zur Berechnung der marktüblichen Mietzinse auch für schon bestehende Mietverhältnisse verwendet werden, nicht nur zur Berechnung des aktuellen Mietangebots.
Die SNL-Gesetzmässigkeiten haben auch für schon bestehende Mietverhältnisse Gültigkeit.

Follow up (German)

Je nach Ausgang der parlamentarischen Beratungen wird in Zusammenarbeit mit dem Bundesamt für Statistik die definitive Berechnungsart der Vergleichsmieten vorangetrieben.

Publications / Results (German)

Bericht z.Hd. Mitglieder der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrates.
Im Internet auf der BWO-Homepage zu finden http://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00108/index.html?lang=de

Publications / Results (French)

http://www.bwo.admin.ch/dokumentation/00106/00108/index.html?lang=fr